Pożyczka hipoteczna i kredyt hipoteczny to dwa naprawdę różne produkty, które łączy jeden aspekt – wpis do hipoteki nieruchomości, stanowiący zabezpieczenie pożyczonej kwoty. Jednakże zgodnie z obowiązującym prawem, kredyty trzeba przeznaczyć na ściśle określony cel, natomiast pieniądze z pożyczki mogą zostać spożytkowane dowolnie. Jakie jeszcze są podobieństwa, a jakie różnice dla tych form finansowania? O tym przeczytają Państwo poniżej.

W roku 2019 udzielono 225073 kredytów hipotecznych (sprawdź ranking tutaj!) (wzrost o 5,87%), jak wynika z raportu AMRON-SARFiN. Łączna wartość zawartych umów to 62,629 mld złotych, co stanowi wzrost o 16,3% (sic!) w stosunku do roku 2018. Z kolei według stanu na na grudzień 2019, Polacy posiadają 2,389 mln aktywnych umów kredytowych, co nie oznacza od razu dokładnie ilości osób, które posiadają kredyt hipoteczny. Choć posiadanie 2 lub więcej aktywnych produktów tego typu to rzadkość. Jak wiadomo, wartości akcji kredytowej w 2020 roku spadły i będą spadać. W przypadku pożyczek hipotecznych brakuje tak szczegółowych statystyk, lecz też banki udzielają ich mniej chętnie.

Pożyczka hipoteczna ranking 2020

Open Finance banner
  • Open Finance
  • Kalkulator i porównanie oferty 16 banków
  • Firma na rynku polskim od 2004 roku
Notus Finanse banner 300x250
  • Notus Finanse
  • Kalkulator kredytu hipotecznego i porównanie oferty 15 banków
  • Firma na rynku polskim od 2004 roku
Expander banner
  • Expander
  • Kalkulator i porównanie oferty 12 banków
  • Firma na rynku polskim od 2000 roku

 

Pożyczka czy kredyt hipoteczny?

Kredyty hipoteczne są udzielane na maksymalny okres 30-35 lat, podczas gdy pożyczki hipoteczne to zazwyczaj 15-20 lat finansowania. Kredytów mogą udzielać tylko banki, natomiast pożyczek także instytucje pozabankowe, figurujące jednak w Rejestrze Instytucji Pożyczkowych. Konsekwencje braku spłaty obu produktów są podobne w przypadku obu produktów – kary i ostatecznie utrata nieruchomości

Drzwi do domu z kluczami w zamku - pożyczka czy kredyt?Współczynnik LTV (loan to value – stosunek wartości kredytu do wartości kredytu) proponowany przez banki jest niższy. Dla kredytów hipotecznych wynosi ona nawet do 80 lub 90% (w przypadku zawarcia dodatkowego ubezpieczenia powyżej 80%). Dla pożyczek hipotecznych wartość LTV osiąga maksymalnie 60-70%. Czyli np. z LTV 60% otrzymamy 180 tysięcy złotych z zabezpieczeniem na mieszkaniu o wartości 300 tysiecy złotych.

Zabezpieczeniem może być najczęściej nieruchomość, która nie jest obarczona wpisem w hipotece ze względu na inny kredyt lub pożyczkę. Oznacza, że osoby, które spłacają kredyt hipoteczny, nie będą mogły zaciągnąć pożyczki hipotecznej i vice versa. Ten fakt powinien tłumaczy dodatkowo mniejszą powszechność pożyczek hipotecznych.

Popularność kredytów hipotecznych znacznie przebija pożyczki hipoteczne. To kredytom dedykowane są liczne raporty i analizy. Dzieje się tak ze względu na:

  • zapotrzebowanie Polaków na tę formę finansowania nieruchomości,
  • wagę comiesięcznej raty dla budżetu domowego w wieloletniej perspektywie,
  • znaczenie tego zobowiązania dla zdolności kredytowej.

Ponadto, nie oszukujmy się, kredyty mieszkaniowe od dawna są ważnym źródłem dochodu dla banków i ich pośredników. Procedura ich udzielania potrafi być żmudna i długotrwała. Formalności trwają podobnie także w przypadku pożyczek hipotecznych. Te ostatnie są niczym innym, jak gotówką wypłaconą klientowi na dowolny cel, ale zabezpieczoną wpisem do hipoteki jego nieruchomości. Skorzystać z niej więc mogą osoby, które posiadają mieszkanie, działkę lub dom. Jednakże ważne, aby miała ona założoną księgę wieczystą.

W kontekście różnic między kredytem a pożyczką warto przytoczyć następujące zestawienie:

kredytpożyczka
podmiot udzielający

 

udziela go tylko bankmoże udzielić go każdy – w tym osoby prywatne, ale także i bank
koszt i termin zwrotu

 

musi być odpłatny i mieć ustaloną datę zwrotumoże być “pożyczka bez odsetek” i nie posiadać sprecyzowanego terminu spłaty
przedmiot i cel
musi dotyczyć pieniędzy i mieć określony cel finansowaniamoże dotyczyć także rzeczy i może być udzielona na dowolne potrzeby
podstawa prawna

 

prawo bankowekodeks cywilny
forma prawna

 

zawsze na podstawie pisemnej umowydo 500 złotych może być udzielana bez umowy pisemnej

Pożyczka hipoteczna – co to dokładnie jest?

Pożyczka hipoteczna to idealne rozwiązanie, by otrzymać gotówkę na dowolny cel i zabezpieczyć jej spłatę własną nieruchomością. Nie każdemu bank zaoferuje wysoki kredyt gotówkowy. Wyliczona zdolność kredytowa może zwiększyć się w sytuacji, gdy posiadamy akt notarialny potwierdzający własność mieszkania, domu lub działki.

Mieszkanie z wpisem do hipotekiPożyczki zabezpieczone hipoteką są obarczone niższym oprocentowaniem niż kredyty konsumpcyjne, ale nieco wyższym niż kredyty hipoteczne. Zależność ta jest liniowa, ponieważ oprocentowanie pożyczki hipotecznej jest również zależne od WIBOR-u (WIBOR 3M lub 6M + marża banku). Są popularne wśród osób, które myślą o spożytkowaniu gotówki na kapitalny remont domu lub mają nagłe, ale poważne wydatki, jak np. leczenie. Dowolność celu sugeruje, że możemy je wydać nawet i na zakup nieruchomości, ale byłaby to decyzja mało logiczna, zwłaszcza mając do wyboru także tańszy kredyt.

Jak zostało wspomniane, pożyczka hipoteczna jest udzielana z zabezpieczeniem w postaci wpisu w księdze wieczystej danej nieruchomości. A zatem, dana nieruchomość musi już istnieć. Nie można zaciągnąć zobowiązania w postaci pożyczki na nieruchomość budowaną, jak to ma miejsce w przypadku kredytów hipotecznych, kiedy to możliwe jest zawarcie ubezpieczenia pomostowego. Podwyższona przez ubezpieczenie marża obowiązuje do momentu uprawomocnienia się wpisu w hipotece, czyli mniej więcej 3-4 miesięcy od podpisania ostatecznego aktu notarialnego.

Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami wprowadziła korzystne rozwiązania dla klientów, np.:

Te same instrumenty mają zastosowanie do pożyczek hipotecznych.

Koszty pożyczki hipotecznej i kredytu hipotecznego

Podobieństwa i różnice między kredytami a pożyczkami hipotecznymi przedstawia poniższa tabela. Ujęte zostały w niej najważniejsze informacje nt.:

  • czynników pomocnych przy obliczaniu całkowitego kosztu kredytu,
  • ubezpieczeń obowiązkowych lub dodatkowych,
  • sposobu wydatkowania środków.
PodobieństwaRóżnice
Oprocentowanie składające się z WIBORU 3M lub 6M + marżyMarża w wyższej wartości w przypadku pożyczki
W obu przypadkach występuje opłata przygotowawcza i wycena nieruchomości (sporządzenie operatu szacunkowego)Opłata w wyższej wartości w przypadku pożyczki
Obowiązkowa wycena nieruchomości i podobne prowizje za wcześniejszą spłatą (poniżej 3 lat) lub ich brak w przypadku niektórych bankówDla pożyczki hipotecznej nie stosuje się ubezpieczenia pomostowego do czasu ustanowienia hipoteki, ponieważ wtedy jej udzielenie i tak nie jest możliwe
Obniżenie marży przez wykupienie dodatkowe ubezpieczenia – np. na życie lub założenie konta lub zobowiązanie do wydawania określonej kwoty pieniędzy kartą debetowąŚrodki finansowe są wpłacane na konto klienta w przypadku pożyczki hipotecznej, w przypadku kredytu – na konto sprzedającego (rynek wtórny) lub dewelopera (rynek pierwotny)
W przypadku obu przypadków bank precyzyjnie oblicza zdolność kredytową klienta – wymaga zaświadczeń o zarobkach, świadczeniach, sprawdza na okoliczność obecności w BIK lub big-ach

Jak wybrać idealny kredyt hipoteczny?

kredyt hipoteczny - wskaźnik WIBORWybór odpowiedniego kredytu hipotecznego to nie rzadko najważniejsza decyzja finansowa w życiu. Warto przyłożyć się zatem do researchu w tym temacie i również przeanalizować niniejszy artykuł. Poznanie różnic między pożyczką hipoteczną a kredytem to kolejny krok w uświadomieniu sobie, jakie konsekwencje niesie za sobą wpis do hipoteki.

Pomocny może okazać się kalkulator lub porównywarka kredytów hipotecznych tak jak ten dostępny w serwisie DarmoPożyczka.pl. W powyższym tekście wyjaśniamy zawiłości związane z nazewnictwem i znaczeniami poszczególnych elementów oferty banków. Wskazujemy w których bankach otrzymają Państwo kredyt z oprocentowaniem stałym, a w których ze zmiennym, w których można spłacić lub nadpłacić kredyt w dowolnym momencie, a w których nie. Dowiedzą się też Państwo jaki jest możliwy maksymalny wskaźnik LTV dla danego banku, a w którym może zostać zawarte dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Kredyt gotówkowy na cele mieszkaniowe

Często w kontekście pożyczki hipotecznej pojawia się reklama lub po prostu pochwała kredytów gotówkowych. Jakie korzyści daje zaciągnięcie tego typu zobowiązania zamiast zabezpieczania pożyczki hipoteką? Szybki kredyt konsumpcyjny to przede wszystkim:

  • szybka decyzja bez długotrwałej procedury,
  • brak wpisu do hipoteki i opłat notarialnych z tym związanych,
  • brak dodatkowych opłat przygotowawczych za operaty szacunkowe (wycenę nieruchomości), jej ubezpieczenie od pożaru.

Kredyt gotówkowy stanowi odpowiednie rozwiązanie, gdy potrzebna jest Państwu niewielka kwota, możliwa do spłaty w okresie od kilku do kilkudziesięciu miesięcy. Jego głównym minusem jest wyższy koszt niż w przypadku pożyczki hipotecznej. Ale dla małej kwoty koszty tej ostatniej mogłyby zrównać lub nawet przewyższyć kredyt lub pożyczkę konsumpcyjną dostępną od ręki w banku.

Pożyczka hipoteczna a kredyt mieszkaniowy – podsumowanie

Wbrew pozorom, oba produkty są czymś zupełnie innym. Łączy je jedynie sposób, jak i długość procedury wnioskowania. Istnienie wpisu w hipotece ze względu na któryś z nich wyklucza możliwość wzięcia drugiego. Cel, w którym zaciąga się kredyt hipoteczny jest zupełnie inny niż ten właściwy dla pożyczki hipotecznej. W przypadku tej ostatniej jest on właściwie dowolny, a klient otrzymuje gotówkę na konto. Możliwe jest w ten sposób uzyskanie kwoty nawet kilkuset tysięcy złotych. Jednakże ryzyko banku lub instytucji pożyczkowej jest bardzo precyzyjnie obliczone i kwota, którą można otrzymać to maksymalnie 60-70%.

Warto zastanowić się, czy będzie nas stać na spłacanie rat zarówno kredytu jak i pożyczki. Oba produkty są zależne od WIBOR-u. Ten jest obecnie niski przez to, że na historycznie niskim poziomie znajdują się stopy procentowe. Jednakże jest to decyzja polityczna Rady Polityki Pieniężnej i sytuacja może odwrócić się, gdy potrzebne będzie ratowanie gospodarki. Wtedy wysokość rat wszelkich zobowiązań automatycznie wzrośnie.