Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego? TOP 9 sprawdzonych sposobów

Celem każdej osoby starającej się o kredyt hipoteczny jest jak najniższa comiesięczna rata. Nie ulega wątpliwości, że najlepiej jest o to zadbać już na samym początku. Ranking kredytów hipotecznych to idealne rozwiązanie, dzięki któremu w jednym miejscu porównamy aktualne oferty banków proponujących tego rodzaju kredyty. Przyszłym kredytobiorcom jest wtedy o wiele łatwiej podjąć ostateczną decyzję. To narzędzie faktycznie znacząco może ułatwić nam obniżenie rat kredytu. Ale musimy wiedzieć, że takich rozwiązań jest o wiele więcej. I co ważne – nie dotyczą one tylko i wyłącznie początkowej fazy starania się o kredyt hipoteczny. Możemy z nich skorzystać będąc już w trakcie spłacania zobowiązania.

Czy i kiedy możemy negocjować obniżenie kosztów kredytu hipotecznego?

Jak już zostało wspomniane, najlepiej negocjować warunki kredytu jeszcze przed podpisaniem umowy. Podstawą w takiej sytuacji jest porównanie aktualnych ofert na rynku. Co więcej – nawet po otrzymaniu wstępnej decyzji kredytowej, nadal możemy negocjować z bankiem. Jak? Zaznajamiając się z warunkami kredytu zaproponowanymi przez bank możemy zdecydować się np. na dodatkowe produkty, by obniżyć prowizję.

A co w przypadku, kiedy już posiadamy kredyt hipoteczny i spłacamy go już pewien czas? Zmniejszenie raty kredytu w trakcie trwania umowy jest jak najbardziej możliwe. Wiele osób po nawet kilku latach może dojść do wniosku, że płaci zbyt wysokie raty. Nie warto tak zostawiać tego problemu, tym bardziej, że jest to zobowiązanie na wiele lat.

Dlatego też warto pamiętać, że i wtedy możemy obniżyć te koszty. Rozwiązań jest kilka, np. przeniesienie kredytu do innego banku  lub konsolidacja z innymi zadłużeniami.

Zmniejszenie raty kredytu hipotecznego – kto może się o nie starać?

Z pewnością są to osoby, które posiadają problemy finansowe. W wyniku trudności życiowych mogą mieć one problem z terminową spłatą. Ubieganie się wtedy o obniżenie rat jest zasadne. Instytucjom bankowym również zależy na tym, by zobowiązania były spłacane na czas. Stąd też, przedstawiając taki argument mamy spore szanse na przychylne rozpatrzenie naszej prośby.

Poza tym, tak naprawdę każdy kredytobiorca ma na to szansę, o ile przedstawi uzasadniony powód. Co może nim być? Chociażby aktualne oferty innych banków, które posiadają korzystniejsze warunki. To one mogą stanowić podstawę naszych negocjacji. Dodajmy, że banki chętniej obniżą raty osobom, które do tej pory na czas spłacały swoje zobowiązania.

Sprawdzone sposoby na obniżenie rat kredytu hipotecznego

Kredyty hipoteczne są zazwyczaj kosztowne i rozłożone na wiele lat. Wiemy jednak, że posiadając odpowiednie argumenty możemy w każdej sytuacji negocjować warunki umowy, a tym samym zmniejszyć koszty. Jak tego dokonać? Sprawdźmy poniżej.

1. Porównanie ofert kilku banków

Jeszcze przed pójściem do banku mamy wiele sposobów na obniżenie rat kredytu hipotecznego. Jednym z nich jest porównanie ofert bankowych. W końcu nie zawsze najlepszą ofertę musi posiadać bank, w którym mamy konto osobiste.

Obecnie w samej Polsce działa kilkanaście instytucji bankowych. Im więcej ofert porównamy – tym lepiej dla nas. Jeszcze wcześniej zbadajmy swoją zdolność kredytową, sprawdźmy raport na nasz temat w BIK-u i na jej podstawie sprawdźmy, który kredytodawca może zaproponować nam najtańszy kredyt hipoteczny.

Pamiętaj, że nie musisz odwiedzać strony internetowej każdego banku. Porównywarka kredytów hipotecznych posiada aktualne propozycje z różnych banków. Załatwisz to zatem w jednym miejscu i zaoszczędzisz czas.

2. Negocjowanie warunków kredytu hipotecznego

Choć mówi się o tym bardzo często, to nadal niewiele osób wie, że istnieje możliwość negocjowania warunków umowy kredytowej. W tym przypadku jesteśmy w lepszej sytuacji kiedy posiadamy wysoki wkład własny i zdolność kredytową, a do tego dobrą historię w BIK-u. Tym możemy znacząco przekonać pracowników banku do obniżenia kosztów związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego.

Ta inicjatywa nie zawsze musi wychodzić od przyszłych kredytobiorców. Coraz częściej to banki same proponują nam obniżenie owych kosztów w zamian za skorzystanie z dodatkowych produktów. Wystarczy, że np. założymy u nich konto osobiste lub wykupimy dodatkowe ubezpieczenie.

A czy możliwe jest negocjowanie warunków kredytu hipotecznego w trakcie jego spłaty? Tak, choć będzie to już nieco trudniejsze. Poza tym, w tej sytuacji możemy obniżyć jedynie marżę. Jakich powodów możemy użyć w trakcie rozmowy z pracownikami banku? Mogą to być chociażby:

• zwiększenie naszych dochodów,
• terminowe spłaty czy
• chęć skorzystania z innych produktów.

3. Skrócenie okresu spłaty kredytu

Decydując się na kredyt hipoteczny i wybierając krótszy okres jego spłaty możemy znacząco obniżyć całkowite koszty kredytowania. Zaciągając zatem takie zobowiązanie na 15 lat, a nie na 30 lat możemy nie tylko szybciej pozbyć się zadłużenia, ale także zmniejszyć owe koszty ponad dwukrotnie!

By jeszcze lepiej to zobrazować warto dać na przykład kredyt zaciągnięty na 300.000 złotych. W przypadku spłaty na 15 lat całkowite koszty wynoszą ok. 102.000 złotych, natomiast na 30 lat – ok. 213.000 złotych. Różnica jest jak widać znacząca.

Mimo tak dobrze wyglądających symulacji warto zastanowić się nad swoją decyzją nt. okresu kredytowania. W końcu krótszy czas, to tym samym większa comiesięczna rata. W przypadku niespodziewanych problemów finansowych możemy mieć spore kłopoty z uregulowaniem ich na czas.

4. Restrukturyzacja kredytu hipotecznego

Jeśli jesteśmy w trakcie spłaty kredytu, a comiesięczne raty są dla nas sporym problemem, bo np. straciliśmy pracę czy zmniejszyły się nasze dochody, to warto rozważyć złożenie wniosku do banku o restrukturyzację kredytu hipotecznego. Co możemy dzięki temu zyskać? Zmniejszenie rat – stałe lub czasowe. W trudnych sytuacjach będzie to nawet czasowe zawieszenie spłaty kapitału. Wcześniej jednak należy złożyć do banku wniosek, a w nim wyjaśnić naszą obecną sytuację finansową i poprosić o zmianę warunków spłaty.

Przeczytaj też: WIBOR® 2021 3M i 6M – czym jest, ile wynosi i jaki ma wpływ na kredyty?

5. Refinansowanie kredytu hipotecznego

Kolejna ciekawa opcja dla osób, które już spłacają kredyt hipoteczny. Otóż jeśli chcesz obniżyć wysokość rat, możesz zdecydować się na refinansowanie kredytu mieszkaniowego. Na czym to polega? Na przeniesieniu zobowiązania do innego banku, który oczywiście oferuje nam lepsze warunki.

Jednak i tutaj warto dokładnie przemyśleć decyzję. Otóż należy wiedzieć, że takie „przeniesienie” może nas kosztować i to dosłownie – zarówno w banku macierzystym, jak i tym nowym. W tym pierwszym możemy zapłacić za przedterminową spłatę kredytu, natomiast w drugim przypadku może czekać nas prowizja za jego udzielenie. Jako, że każda sytuacja jest inna warto samemu przekalkulować czy w naszym przypadku ma to sens.

• PKO BP
• Kredyt Własny kąt hipoteczny od 20 tys. do 3 mln zł
• Termin spłaty: 1 - 35 lat
• RRSO - 2,99 - 3,17%

  Przykład reprezentatywny:
  Kwota kredytu: 213052,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 1,39% (pierwszy rok - marża 1,1% - podwyższona o 0,9 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej - założenie 4 miesiące), 2,71% (kolejne lata - marża 2,42%)
  WIBOR: 6M
  RRSO: 3,17%
  Wskaźnik LTV: 68,3%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 4271,74 zł
  Wysokość raty równej: 842,39 zł (pierwszy rok) i 974,68 zł (kolejne lata)
  Wysokość odsetek: 78406,36 zł
  Wycena nieruchomości: 400 zł
  Karta kredytowa: 1725,55 zł za cały okres
  Ubezpieczenie od utraty źródła dochodu, choroby, itd.: 6924,19 zł za 4 lata
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 91746,84 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 304798,84 zł
  Stan na dzień 8.06.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak, ale tylko na pierwszych 5 lat trwania kredytu
  
  Karencja, czyli zawieszenie spłaty do 36 miesięcy jednorazowo w czasie kredytowania
  Unikalna możliwość uzyskania niższej marży w przypadku dostarczenia charakterystyki energetycznej dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu do - 85 kWh/(m2rok) - dla mieszkania i do 95 kWh/(m2rok) - dla domu.

Wyślij wniosek!

• Citi Handlowy
• Kredyt hipoteczny od 50 tys. do 3 mln zł
• Termin zwrotu: 3 - 30 lat
• RRSO - 2,36%

  Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową i przy zawarciu umowy ubezpieczenia:
  Kwota kredytu: 520000,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,31% (marża 2,09%, podwyższona o 1,3 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 3 miesiące)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,36%
  Prowizja: 0% - 0 zł
  Wysokość raty równej: 2286,00 zł
  Wysokość odsetek: 166696,00 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 166915 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 686915,00 zł
  Stan na dzień 9.10.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: darmowa po 36 miesiącach, wcześniej za 2% prowizją - możliwość negocacjacji!
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: nie
  
  Brak możliwości wstrzymania się ze spłatą w ofercie
  Wycena nieruchomości przeprowadzana na koszt banku - to realna oszczędność 300-400 złotych na operacie szacunkowym rzeczoznawcy, który jest obligatoryjny
  Możliwość skorzystania z dodatkowych środków na wykończenie mieszkania lub domu

Wyślij wniosek!

• Millennium Bank
• Kredyt hipoteczny od 25 tys. do 4,5 mln zł
• Termin spłaty: 6 - 35 lat
• RRSO - 2,78%

  Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową, wykonujący nią transakcje na min. 500 zł/mies.:
  Kwota kredytu: 302821,00 zł
  Okres kredytu: 30 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,28% (marża 2,00%, 1512,00 zł prowizji za podwyższone ryzyko do uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 6 miesięcy)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,78%
  Wskaźnik LTV: 78,0%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 10440,00 zł
  Wysokość raty równej: 1162,16 zł
  Wysokość odsetek: 115556,74 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Ubezpieczenie na życie: 12163,97 zł
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 129891,71 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 432712,71 zł
  Stan na dzień 04.06.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 90% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak
  
  Wakacje kredytowe raz do roku
  Niższa marża o 0,5% dla aktywnych klientów - posiadających konto osobiste + użytkują kartę debetową wydając min. 500 zł miesięcznie
  Idealna komunikacja na linii bank - klient - m.in. automatyczne powiadomienia o zmianie statusu wniosku o kredyt

Wyślij wniosek!

• PEKAO SA
• Kredyt hipoteczny od 10 tys. do 2,52 mln zł
• Termin spłaty: 1 - 30 lat
• RRSO - 3,34%

  Przykład reprezentatywny - klienci bez dodatkowych produktów obniżających marżę:
  Kwota kredytu: 258280,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,90% (marża 1,95% - do uprawomocnienia się wpisu w hipotece - założenie 6 m-cy - 0,6% wyższa)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,78%
  Wskaźnik LTV: 77,0%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 263,36 zł (za 12 m-cy)
  Kontrola nieruchomości: 137 zł
  Wysokość raty równej: 1235,21 zł (do czasu uprawomocnienia się wpisu w hipotece, potem 1156,48 zł)
  Wysokość odsetek: 84058,29 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Ubezpieczenie spłaty kredytu: 5076,75 zł (za 4 lata)
  Podatek PCC: 19 zł
  Dodatkowe koszty związane z prowadzeniem konta: 26,99 zł
  Całkowity koszt kredytu: 97695,95 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 355975,95 zł
  Stan na dzień 01.11.2020 r.
• Prowizja: od 0%
• Finansowanie do: 90% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak
  
  0 zł za promesę udzielenia kredytu ważną 60 dni
  Możliwość zaciągnięcia kredytu w różnych walutach: PLN, EUR, USD, GBP, SEK, NOK - w której zarabiamy
  Możliwość wyboru zmiennej lub stałej stopy oprocentowania na okres 5 lat

Wyślij wniosek!

Informacje w tabeli mają charakter wyłącznie prezentacyjny i nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 §1 Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 1964, poz. 16, nr 93 z póź. zm.). Mają one charakter prezentacyjny. Proszę mieć świadomość, że ostateczne warunki udzielenia kredytu zostaną przedstawione przez bank.

Przeczytaj też: Oprocentowanie stałe czy zmienne kredytu – czy da się je zmienić?

6. Wybór rat malejących

Starając się o kredyt hipoteczny z pewnością natkniesz się na kolejne ważne pytanie jakim będzie wybór pomiędzy ratami malejącymi a równymi. Każdy doradca kredytowy podpowie nam, że korzystniejsze będą raty malejące, ale… Ale nie każdy będzie mógł je wybrać. Dlaczego?

Zacznijmy od tego, że w przypadku rat malejących, co miesiąc spłacamy za kredyt hipoteczny stałą kwotę kapitału i inną kwotę odsetek. Zaletą tego typu rat jest fakt, że w szybszym tempie oddajemy nasz dług. Porównując do rat równych oddajemy w tym przypadku mniej odsetek. To sprawia, że możemy zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych na przestrzeni 25-30 lat spłaty kredytu. Odpowiadając na pytanie – nie każdy może wybrać raty malejące, ponieważ bank wymaga wtedy od swoich kredytobiorców dobrej zdolności kredytowej. Dochody muszą być wtedy wysokie, gdyż na początku spłaty zobowiązania raty są wyższe.

Przeczytaj też: Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny – co wybrać? Ranking 2021

7. Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Nie zawsze pogorszenie sytuacji materialnej zmusza nas do zmiany spłaty kredytu. Być może nasza sytuacja się znacząco polepszyła i chcemy zdecydować się na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. To kolejny sposób na obniżenie kosztów wynikających z zobowiązania hipotecznego. Zyskać możemy nawet 40.000 złotych! Co zatem warto wiedzieć w tym temacie?

Przede wszystkim to, że w każdej chwili mamy do tego prawo. Zatem w każdym momencie możemy ubiegać się o przedterminową spłatę – całkowitą lub częściową. Dzięki temu możemy odzyskać pieniądze za odsetki i inne koszty za okres, o który została skrócona umowa (na podstawie prawa do zwrotu prowizji bankowej).

Pamiętać należy jednak, że wcześniejsza spłata w przypadku hipoteki może wiązać się z koniecznością zapłaty odpowiedniej prowizji. Instytucje bankowe mogą pobierać tę opłatę w przypadku całkowitej spłaty przed upływem 3 lat od przyznania kredytu. Istnieją jednak instytucje, takie jak chociażby PKO Bank Polski lub Millennium Bank, które umożliwiają nadpłatę oraz całkowitą spłatę hipoteki nawet w okresie pierwszych 3 lat.

Poza tym warto sprawdzić czy posiadamy kredyt hipoteczny ze zmienną czy stałą stopą procentową. Różnica polega na tym, że w pierwszym przypadku nie powinniśmy zapłacić żadnych opłat za przedterminową spłatę (po 3 latach systematycznej spłaty). Natomiast w przypadku kredytu hipotecznego ze stałą stopą procentową bank ma niemalże nakaz pobrania od nas takiej opłaty.

Przeczytaj też: Niższa marża czy brak prowizji kredytu hipotecznego? Co lepiej wybrać?

8. Konsolidacja kredytów

Spłacasz kredyt hipoteczny i jeszcze inne zobowiązania? W tym przypadku warto rozważyć kredyt konsolidacyjny, czyli połączenie wszystkich swoich zadłużeń w jedno. Dzięki temu będziemy mogli negocjować nowe warunki np. poprzez wydłużenie okresu spłaty. To w konsekwencji spowoduje, że będziemy mogli zmniejszyć wysokość miesięcznych rat.

Uważajmy jednakże na zapewnienie doradców i przed podpisaniem umowy dokładnie sprawdźmy całkowite koszty po konsolidacji. Może się okazać, że będą jednak wyższe niż gdybyśmy nie uczynili nic. Bierze się to z wydłużenia okresu spłaty.

Przeczytaj też: Kredyt mieszkaniowy a zmiana pracy lub jej utrata – czy trzeba poinformować bank?

9. Zawieszenie spłaty kredytu

Posiadając krótkoterminowe problemy w spłacie swojego zadłużenia warto skorzystać z zawieszenia spłat kredytu. W wielu bankach dostępne są „wakacje kredytowe”, dzięki którym możemy odroczyć spłatę od 3 do 6 miesięcy. W owym czasie najczęściej nie regulujemy rat kapitałowych, jednak nadal musimy spłacać odsetki.

Nie myślmy jednak, że o tych kwotach bank zapomni. Konsekwencją takiego działania jest wydłużenie okresu spłaty lub rozłożenie niespłaconego kapitału na pozostałe raty.

Przeczytaj też: Kredyt hipoteczny dla kierowcy zawodowego 2021 a dieta

Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego? Podsumowanie

Powyższe sposoby na obniżenie kosztów kredytu dają nadzieję, że niezależnie od położenia, dosłownie zawsze mamy szanse na udane negocjacje. Z pewnością w lepszej sytuacji są osoby, które dopiero będą ubiegać się o kredyt hipoteczny. Natomiast jeśli już jesteśmy w trakcie jego spłaty, to musimy mieć zazwyczaj mocne argumenty, by osiągnąć swój cel. Mając jednak trudną sytuację finansową, nie należy się poddawać. Trzeba szukać rozwiązań.

Swoją decyzję warto jednak wcześniej dobrze przemyśleć. Wspomniane wyżej opcje mają swoje plusy i minusy. Również każdy z nas ma inną sytuację, dlatego warto podejść do tego tematu indywidualnie i nie sugerować się zbytnio historiami osób trzecich.