Niższa marża czy brak prowizji kredytu hipotecznego? Co lepiej wybrać?

Długoterminowe kredyty hipoteczne są udzielane przez banki dla pokrycia kosztów zakupu nieruchomości lub inwestycji budowlanej. W głowach wielu przyszłych kredytobiorców powstaje pytanie, czy lepiej zaciągnąć zobowiązanie z niższą marżą, czy niższą prowizją? Okazuje się, że ich wartość wobec siebie jest wprost proporcjonalna. Poniżej odpowiadamy na pytanie w jakich sytuacjach lepiej jest wybrać każdą z opcji, A także wyjaśniamy pokrótce czym jest marża i prowizja w kredycie hipotecznym.

Pragniemy Państwa od razu uczulić, że ostatnio coraz więcej banków oferuje kredyt hipoteczny z prowizją 0%, a za to z wyższą marżą. Wpływ na ten trend ma konieczność proporcjonalnego zwrotu prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Wyższe odsetki za kredytowany okres rekompensują brak prowizji.

Niższa marża czy brak prowizji – kredyt hipoteczny

Marża kredytu hipotecznego jest jego stałym składnikiem wynoszącym zwykle od 0% do 5%. Wysokość marży w udzielonym kredycie nie zmienia się, to znaczy, że nie podlega okresowym zmianom, jak to ma miejsce w przypadku WIBOR 3M, czy WIBOR 6M. Obecnie, po historycznym spadku stóp procentowych i jednocześnie wskaźnika WIBOR, marża jest głównym kosztem kredytów hipotecznych.

Wysokość marży dla kolejnych klientów może się różnić. Zależy ona od indywidualnego dla danej inwestycji współczynnika LTV (loan to value). Istotne są tu takie parametry jak:

• wysokość wkładu własnego,
• ryzyko związane ze spłatą kredytu, historia kredytowa klienta,
• wysokość i stabilność dochodów kredytobiorcy, miejsce zamieszkania i jego koszty utrzymania.

Banki, które zmniejszają prowizję od udzielanego kredytu, nawet do zera, rekompensują to sobie ustaleniem wyższej marży. Zgodnie z poniższym zestawieniem działa to w obydwie strony. Spójrzmy na przykłady pokazujące koszty kredytu w Credit Agricole, który na II kwartale 2021 proponuje 2 opcje:

• wysokość kredytu 205 000 zł,
• okres spłaty: 25 lat,
• wartość nieruchomości 300 000 zł – LTV 67%.

Jak widać z powyższej tabeli, zarówno marża jak i prowizja mogą radykalnie zmieniać koszty kredytu hipotecznego. Do kredytobiorcy należy wybór co wybrać: wysoką marżę i brak prowizji, czy nieco niższą marżę z naliczeniem prowizji.

A priori, wydaje się, że korzystniej przy planowaniu spłaty kredytu już po 3 latach jest wybrać opcję z niższą marżą. Różnorakie serwisy namawiają do tego swoich czytelników. W tym miejscu musimy jednak oznajmić, że to nieprawda (sic!). Od momentu wejścia w życie (22 lipca 2017) ustawy o kredycie hipotecznym, możliwe jest wnioskowanie o proporcjonalny zwrot prowizji również z tego produktu finansowego.

Oznacza to, że po spłacie kredytu z powyższego przykładu w ciągu 3 lat (z 25-ciu), bank powinien nam oddać 22/25 zapłaconej prowizji. Ostateczne koszty po 3 latach wyniosą wtedy nie 46 570 zł, a 46 570 zł – 2332 zł [22/25, czyli 88% prowizji 2650 zł] = 44238 zł. W powyższym rzeczywistym przykładzie daje to różnicę 150 zł na korzyść kredytu hipotecznego z prowizją i niższą marżą.

Przy wcześniejszej spłacie po 10 latach korzyść w stosunku kredytu z niższą prowizją byłaby wyższą. Zresztą, nie ma sensu za długo dumać nad tym przykładem. Kredyt z zerową prowizją jest tu po prostu droższy, co zresztą pokazuje całkowita kwota do spłaty po 25 latach.

Powyższe wyliczenia zakładają stałe oprocentowanie, czyli brak zmian w WIBOR 3M, a więc warunki niemalże laboratoryjne, ponieważ nic nie jest wyryte w kamieniu przy tak długich zobowiązaniach opartych w części o stopy procentowe.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego – marża vs prowizja

Podjęcie decyzji, co będzie bardziej korzystne, wyższa marża czy wyższa prowizja kredytu hipotecznego wymaga wzięcia pod uwagę paru czynników, a mianowicie:

• wielkość zapotrzebowanego kredytu,
• jakiego ubezpieczenie żąda bank,
• czy istnieje możliwość wcześniejszej spłaty kredytu bez naliczenia dodatkowych kosztów.

Ewentualna nadpłata, przewidziana w umowie kredytu hipotecznego może wydatnie zmniejszyć jego koszty i umożliwić proporcjonalny zwrot części prowizji.

Kredyty, które zostały zawarte np. w 2017 roku z oprocentowaniem zmiennym, oparte na WIBOR 3M, obciążone były na początku np. marżą w granicach 1,9 % + WIBOR 3M. Wskaźnik WIBOR 3M i WIBOR 6 M w roku 2020 systematycznie malał do poziomu 0,21% od stycznia 2021 roku. Ze względu na malejący WIBOR, sytuacja kredytobiorców jest korzystniejsza niż przed rokiem. Oprocentowanie kredytów spadło średnio o około 1,5 punktu procentowego.

Ta pozytywna tendencja nie obejmuje jednak kredytobiorców, którzy przed rokiem 2020 zawarli umowy kredytowe z oprocentowaniem stałym i kredytów indeksowanych do franka szwajcarskiego.

• PKO BP
• Kredyt Własny kąt hipoteczny od 20 tys. do 3 mln zł
• Termin spłaty: 1 - 35 lat
• RRSO - 2,99 - 3,17%

  Przykład reprezentatywny:
  Kwota kredytu: 213052,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 1,39% (pierwszy rok - marża 1,1% - podwyższona o 0,9 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej - założenie 4 miesiące), 2,71% (kolejne lata - marża 2,42%)
  WIBOR: 6M
  RRSO: 3,17%
  Wskaźnik LTV: 68,3%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 4271,74 zł
  Wysokość raty równej: 842,39 zł (pierwszy rok) i 974,68 zł (kolejne lata)
  Wysokość odsetek: 78406,36 zł
  Wycena nieruchomości: 400 zł
  Karta kredytowa: 1725,55 zł za cały okres
  Ubezpieczenie od utraty źródła dochodu, choroby, itd.: 6924,19 zł za 4 lata
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 91746,84 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 304798,84 zł
  Stan na dzień 8.06.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak, ale tylko na pierwszych 5 lat trwania kredytu
  
  Karencja, czyli zawieszenie spłaty do 36 miesięcy jednorazowo w czasie kredytowania
  Unikalna możliwość uzyskania niższej marży w przypadku dostarczenia charakterystyki energetycznej dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu do - 85 kWh/(m2rok) - dla mieszkania i do 95 kWh/(m2rok) - dla domu.

Wyślij wniosek!

• Citi Handlowy
• Kredyt hipoteczny od 50 tys. do 3 mln zł
• Termin zwrotu: 3 - 30 lat
• RRSO - 2,36%

  Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową i przy zawarciu umowy ubezpieczenia:
  Kwota kredytu: 520000,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,31% (marża 2,09%, podwyższona o 1,3 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 3 miesiące)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,36%
  Prowizja: 0% - 0 zł
  Wysokość raty równej: 2286,00 zł
  Wysokość odsetek: 166696,00 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 166915 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 686915,00 zł
  Stan na dzień 9.10.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: darmowa po 36 miesiącach, wcześniej za 2% prowizją - możliwość negocacjacji!
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: nie
  
  Brak możliwości wstrzymania się ze spłatą w ofercie
  Wycena nieruchomości przeprowadzana na koszt banku - to realna oszczędność 300-400 złotych na operacie szacunkowym rzeczoznawcy, który jest obligatoryjny
  Możliwość skorzystania z dodatkowych środków na wykończenie mieszkania lub domu

Wyślij wniosek!

• Millennium Bank
• Kredyt hipoteczny od 25 tys. do 4,5 mln zł
• Termin spłaty: 6 - 35 lat
• RRSO - 2,78%

  Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową, wykonujący nią transakcje na min. 500 zł/mies.:
  Kwota kredytu: 302821,00 zł
  Okres kredytu: 30 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,28% (marża 2,00%, 1512,00 zł prowizji za podwyższone ryzyko do uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 6 miesięcy)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,78%
  Wskaźnik LTV: 78,0%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 10440,00 zł
  Wysokość raty równej: 1162,16 zł
  Wysokość odsetek: 115556,74 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Ubezpieczenie na życie: 12163,97 zł
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 129891,71 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 432712,71 zł
  Stan na dzień 04.06.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 90% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak
  
  Wakacje kredytowe raz do roku
  Niższa marża o 0,5% dla aktywnych klientów - posiadających konto osobiste + użytkują kartę debetową wydając min. 500 zł miesięcznie
  Idealna komunikacja na linii bank - klient - m.in. automatyczne powiadomienia o zmianie statusu wniosku o kredyt

Wyślij wniosek!

• PEKAO SA
• Kredyt hipoteczny od 10 tys. do 2,52 mln zł
• Termin spłaty: 1 - 30 lat
• RRSO - 3,34%

  Przykład reprezentatywny - klienci bez dodatkowych produktów obniżających marżę:
  Kwota kredytu: 258280,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,90% (marża 1,95% - do uprawomocnienia się wpisu w hipotece - założenie 6 m-cy - 0,6% wyższa)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,78%
  Wskaźnik LTV: 77,0%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 263,36 zł (za 12 m-cy)
  Kontrola nieruchomości: 137 zł
  Wysokość raty równej: 1235,21 zł (do czasu uprawomocnienia się wpisu w hipotece, potem 1156,48 zł)
  Wysokość odsetek: 84058,29 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Ubezpieczenie spłaty kredytu: 5076,75 zł (za 4 lata)
  Podatek PCC: 19 zł
  Dodatkowe koszty związane z prowadzeniem konta: 26,99 zł
  Całkowity koszt kredytu: 97695,95 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 355975,95 zł
  Stan na dzień 01.11.2020 r.
• Prowizja: od 0%
• Finansowanie do: 90% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak
  
  0 zł za promesę udzielenia kredytu ważną 60 dni
  Możliwość zaciągnięcia kredytu w różnych walutach: PLN, EUR, USD, GBP, SEK, NOK - w której zarabiamy
  Możliwość wyboru zmiennej lub stałej stopy oprocentowania na okres 5 lat

Wyślij wniosek!

Informacje w tabeli mają charakter wyłącznie prezentacyjny i nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 §1 Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 1964, poz. 16, nr 93 z póź. zm.). Mają one charakter prezentacyjny. Proszę mieć świadomość, że ostateczne warunki udzielenia kredytu zostaną przedstawione przez bank.

Przeczytaj też: Kredyt mieszkaniowy dla emeryta 2022 – kalkulator hipoteki dla 60-latka

Działania pozwalające obniżyć marżę kredytu

Obniżenie marży, tak pożądane dla klienta jest możliwe pod pewnymi warunkami. Chodzi tu głównie o lojalne korzystanie z innych usług danego banku. Przy zawieraniu umowy kredytowej bank zwykle proponuje dodatkowe produkty obniżające ten koszt. Lista produktów bankowych może być następująca:

• rachunek osobisty z kartą płatniczą, wchodzi tu w grę przeniesienie miesięcznego wynagrodzenia, deklarowanie miesięcznej kwoty wydatków, przykładowo 300 lub 500.
• dodatkowa karta kredytowa,
• przeniesienie wynagrodzenia do banku.

Od kredytobiorcy bank może jeszcze dodatkowo wymagać:

• ubezpieczenia się na życie lub od losowej utraty dochodów,
• ubezpieczenia na wypadek pożaru,
• przedstawienia świadectwa energetycznego budynku.

Warunki udzielenia kredytu hipotecznego przez bank są zawsze korzystniejszego dla klientów z dobrymi zarobkami, pozytywną historią kredytową, zależeć także od ogólnego profilu kredytobiorcy (wiek, ilość osób na utrzymaniu).

Powyższe najbardziej popularne działania pozwalają na obniżenie marży o kilka lub kilkanaście setnych części procenta. Trzeba zaznaczyć, że powyższe zobowiązania najczęściej będą obowiązywały przez cały okres kredytu. Biorąc pod uwagę np. 2o lub 30-letni okres kredytowania warto starannie obliczyć sumaryczne koszty poszczególnych zobowiązań.

Patrząc perspektywicznie, warto budować pozytywną historię kredytową np. poprzez zaciąganie kredytów w niewielkich kwotach i terminowe ich spłacanie. Marża kredytu hipotecznego jest zwykle podwyższana dla kredytobiorców z niepewną sytuacją jeśli chodzi o dochody, np. brak stałej pracy czy krótki okres prowadzenia działalności gospodarczej, poniżej dwóch lat.

Przeczytaj też: Kredyt mieszkaniowy a zmiana pracy lub jej utrata – czy trzeba poinformować bank?

Obniżenie marży podczas spłacania kredytu hipotecznego

Obniżenie marży podczas spłacania zobowiązanie jest w teorii możliwe. Odpowiednio umotywowana prośba do bank, wsparta faktami może zostać rozpatrzona pozytywnie, przy podjęciu pewnych dodatkowych zobowiązań przez kredytobiorcę, np. zobowiązanie do wydawania określonej kwoty przy użyciu karty płatniczej.

Okresowo wyższa marża kredytu hipotecznego

Sytuacja taka ma miejsce, gdy kredyt ubezpieczany jest nowo budowaną inwestycją budowlaną. Wtedy to dokonanie wpisu do hipoteki następuje dopiero w okresie pomiędzy 4-tym a 6-tym miesiącem po odebraniu inwestycji. W czasie tego okresu przejściowego marża jest wyższa o około 0,6 do 1,8 punktu procentowego. Dla kredytu hipotecznego 100 000 złotych dodatkowe koszty z tego tytułu mogą wynieść od 900 do 1500 złotych.

Działaniem umożliwiającym uniknięcie podwyższonej z powyższego powodu marży jest ustanowienie zabezpieczenia kredytu hipotecznego na innej posiadanej nieruchomości. Jednak dojdzie tu koszt jej wyceny przez rzeczoznawcę w wysokości około 500 zł.

Co to jest prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego?

Prowizja bankowa jest wyrażoną w procentach, jednorazową opłatą za udzielenie kredytu hipotecznego, pobieraną przez bank „z góry”. Przewiduje się tu dwie formy płatności:

• wpłata jednorazowa,
• jako opłata ratalna wliczona w kredyt.

Banki mogą także żądać dodatkowych prowizji, np. za:

• wcześniejszą spłatę kredytu, pobieraną przy nadpłatach,
• za rozpatrzenie wniosku kredytowego.

Banki oferujące niską prowizję lub jej brak z reguły oferują wyższą marżę, Oznacza to, że oferta kredytu hipotecznego z prowizją 0%, wcale nie oznacza, że jest ona korzystniejsza – przykład w tabeli powyżej. Pomocnym narzędziem jest tu zawsze kalkulator kredytowy, który wyraźnie wskaże korzystniejszy wariant i przyjęcie założenia, że obecnie jest możliwy zwrot prowizji przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego.

Koszty kredytu hipotecznego

Głównymi kosztami kredytu hipotecznego są:

• oprocentowanie, jako suma stałej marży banku i zmiennej stopy rynkowej WIBOR,
• prowizja za udzielenie kredytu,
• opłaty dodatkowe, związane z obsługą kredytu hipotecznego.

Zabezpieczeniem dla takich inwestycji jest hipoteka ustanowiona dla banku, który takiego kredytu udziela.