Nie wszystkie osoby zaciągające kredyt hipoteczny czynią to z myślą, że będą go spłacać przez 25 lub 30 lat. Wynika to z różnych pobudek – możliwości zarobkowych lub możliwości spieniężenia innych dóbr w przyszłości. Gdy udaje się zarobić lub np. odziedziczyć nieco więcej gotówki, powstaje pytanie – czy nie warto nadpłacić swój kredyt mieszkaniowy? O czym właściwie mowa i czym się to różni od wcześniejszej spłaty zobowiązania? Kiedy opłaca się zmniejszyć zadłużenie wobec banku i dlaczego nie warto tego robić w roku 2020? Odpowiadamy poniżej.

Nadpłata kredytu hipotecznego – co to jest? Raty równe i malejące

dom - klucze - nadpłata kredytu hipotecznegoMówiąc w skrócie, nadpłatą możemy nazwać częściową wcześniejszą spłatę kredytu (w dalszej części piszemy również o całościowej spłacie). Mowa o sytuacji, w której informujemy bank, że chcemy zwrócić mu więcej niż wynosi comiesięczna, właściwa naszemu kredytowi rata kapitałowo-odsetkowa.

Po zwrocie określonej sumy, zmniejszeniu ulega wielkość pożyczonego kapitału. Następnie bank przygotowuje nowy harmonogram spłat z niższą ratą i tym samym czasem trwania kredytu (raty równe). Możliwe jest też skrócenie okresu kredytowania i zachowanie raty w tej samej wysokości (raty malejące).

Argumenty za nadpłatą – niższe koszty

Podstawową korzyścią wynikającą z nadpłaty kredytu mieszkaniowego jest: zmniejszenie całkowitego zadłużenia wobec instytucji bankowej. Pochodną są tu niższe odsetki wspomniana rata. Obniżeniu ulegają też niektóre ponoszone przez Państwa opłaty, w tym ubezpieczenie niskiego wkładu lub od utraty pracy.

Kalkulator nadpłaty

Choć np. nadpłacenie o 50 tysięcy zadłużenia w wysokości 250 tysięcy złotych rozłożonego na 20 lat pozwala zaoszczędzić nawet 20000 złotych na odsetkach, należy zastanowić się czy zawsze jest to właściwe rozwiązanie. Warto skorzystać z odpowiedniego kalkulatora, który pomoże wyliczyć realne oszczędności dla konkretnej kwoty spłaty. Osobiście polecamy ten: https://www.hiponet.pl/kalkulator/harmonogram-oszczednosci.

Przeczytaj też: Kalkulator rat kredytowych – kredytu gotówkowego, hipotecznego, chwilówek

Argumenty przeciw nadpłacie – dewaluacja zadłużenia i brak poduszki finansowej

Przeciw nadpłacaniu kredytu hipotecznego świadczy kilka podstawowych argumentów:

  • obecne niskie stopy procentowe determinują niski WIBOR 3M i 6M, od którego zależy wysokość oprocentowania kredytów o zmiennej stopie procentowej; obecne RRSO kredytów mieszkaniowych wynosi realnie 2-3% (marża kredytu hipotecznego zapisana w umowie + 0,23-0,27% WIBOR-u), podczas, gdy inflacja wynosząca oficjalnie 3,1% r/r (a oto wstępne dane szacunkowe GUS z listopada 2020 r.) – sprawia to, że kredyt, który Państwo posiadają ulega dewaluacji, czyli traci na wartości,
  • wpłacenie 100% lub prawie wszystkich wolnych środków na poczet kredytu pozbędzie Państwa oszczędności i poduszki finansowej; dokonanie takiego zabiegu w czasach trwającego obecnie okresu niepewności i kryzysu jest co najmniej nierozsądne – w razie utraty pracy lub innych nagłych wydatków mogą stanąć Państwo przed wyborem: opłacić rachunki, kupić jedzenie czy wyskrobać środki na ratę kredytu.

Zwłaszcza drugi argument powinien zwrócić naszą uwagę. Banki uruchamiają procedurę egzekucyjną już, gdy nie otrzymają 2 rat kredytu hipotecznego na czas. Dodatkowo, solidnie skonstruowane umowy przewidują kary za jakiekolwiek opóźnienia i brak środków na koncie w ustalonym dniu spłaty. Lepiej przed podjęciem zbyt pochopnej decyzji upewnić się czy i na jakich warunkach przysługują nam wakacje kredytowe.

Nie bez powodu doradcy finansowi radzą swoim klientom, że powinni posiadać oszczędności w wysokości 6 swoich pensji lub przynajmniej sumy 6-krotności swoich comiesięcznych kosztów, tj.:

  • raty kredytu i innych zobowiązań,
  • wydatków na jedzenie, picie i inne podstawowe dobra,
  • czynszu, opłat za prąd, gaz, paliwo do auta.

Wonga banner - 750

Podsumowując, polecamy nadpłacać kredyt hipoteczny tylko w sytuacji, gdy posiadają Państwo nadwyżkę gotówki dającą odpowiednie zabezpieczenie i komfort psychiczny, a Państwa sytuacja zarobkowa nie wisi na włosku.

W takich okolicznościach będzie to lepsze rozwiązanie niż liczenie na zarobek na lokacie, które obecnie płacą często mniej niż 1% minus 19-procentowy podatek Belki. 2-3% RRSO kredytu – 0,81% realnego zysku z lokaty wydaje się prostym rachunkiem. Nie należy też polegać na opinii doradcy z banku, ponieważ w interesie jego pracodawcy jest to, byście spłacali Państwo kredyt jak najdłużej.

Wcześniejsza spłata w poszczególnych bankach – warunki

Okazuje się, że nie w każdym banku nadpłata kredytu jest możliwa bez zapłaty prowizji w pierwszych latach po zaciągnięciu zobowiązania. Prawo określa maksymalny okres, w którym instytucje kredytowe mogą pobierać dodatkową opłatę – tzw. rekompensatę – są to obecnie 3 lata (36 miesięcy). Limit wprowadzony nową ustawą o kredycie hipotecznym z 22. lipca 2017 roku i ma zastosowanie do kredytów zaciągniętych po tym terminie.

“Rekomepensata” nie może wynieść więcej niż suma rocznych odsetek za nadpłacaną kwotę i nie może przekroczyć 3% tej sumy.

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, by bank pozwolił na nadpłatę dowolnej kwoty nawet i po 1 miesiącu od uruchomienia finansowania. Umożliwiają to chociażby PKO Bank Polski, jak i Millennium Bank. Wszystko zależy od warunków umowy kredytu hipotecznego, którą podpisujemy.

Szukasz sposobów na obniżenie kosztów kredytu hipotecznego i pożyczek? Pomyśl o kredycie konsolidacyjnym.

Nowe mieszkanie wcześniej spłacone - biały piesekNadpłata i wcześniejsza spłata kredytu a zwrot prowizji

Po wyroku TSUE w sprawie niestosowania przez banki art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim stało się jasne, że klienci powinni otrzymywać zwrot za wcześniejszą spłatę kredytu. Trzeba jednak od razu zaznaczyć, że wszelkie zwroty prowizji nie zależą od szybszej spłaty kapitału – nadpłaty, ale od całkowitej spłaty zobowiązania we wcześniejszym terminie.

A zatem, by otrzymać z powrotem część kosztów, przy nadpłacie należałoby wybrać opcję skrócenia okresu kredytowania i pozostawienia raty w tej samej wysokości.

Kością niezgody między bankami a klientami była kwestia proporcjonalności zwrotów oraz przedmiotu zwrotu. Bankom zależało na tym, by nie zwracać pieniędzy proporcjonalnie, zgodnie z tzw. metodą liniową oraz żeby przedmiotem zwrotu nie była prowizja. Wyrok był dla nich niekorzystny. W podobnym duchu wypowiadał się w 2016 roku – Rzecznik Finansowy i prezes UOKiK-u we wspólnym stanowisku.

Przeczytaj też: Niższa marża czy brak prowizji kredytu hipotecznego?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki

Artykuł 39. wspomnianej przed chwilą ustawy o kredycie hipotecznym jasno określa, że zwroty właściwe dla kredytów konsumenckich należą się też osobom, które w całości kredyt mieszkaniowy:

Art. 39.

  1. W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.
  2. W przypadku spłaty części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Czy bank zwróci pieniądze za prowizję, gdy oddam kredyt przed czasem?

Przytoczony przed chwilą artykuł z ustawy powinien rozwiać wątpliwości tych, którzy nie dowierzają w zwrot prowizji. Znak zapytania pojawia się w momencie, gdy uświadamiamy sobie, że prowizję, często w wysokości kilku tysięcy złotych płaciliśmy tuż przed samą wypłatą kredytu.

Zgodnie z literą prawa i praktyką – ma to miejsce. Co więcej, zgodnie z prawem instytucje kredytowe mają obowiązek same rozliczyć się z klientem, lecz złożenie odpowiedniego wniosku nigdy nie zaszkodzi. Popularny wśród naszych czytelników wzór pisma o zwrot prowizji jest dostępny w naszym serwisie.

Przeczytaj też: Kredyt hipoteczny dla kierowcy zawodowego 2021 a dieta

Kredyty mieszkaniowe – aktualne oferty

pkobp 300x250 banner - własny kąt hipoteczny
  • PKO BP
  • Kredyt Własny kąt hipoteczny od 20 tys. do 3 mln zł
  • Termin spłaty: 1 - 35 lat
  • RRSO - 2,99 - 3,17%
    Przykład reprezentatywny:
    Kwota kredytu: 213052,00 zł
    Okres kredytu: 25 lat
    Stopa oprocentowania (zmienna): 1,39% (pierwszy rok - marża 1,1% - podwyższona o 0,9 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej - założenie 4 miesiące), 2,71% (kolejne lata - marża 2,42%)
    WIBOR: 6M
    RRSO: 3,17%
    Wskaźnik LTV: 68,3%
    Ubezpieczenie nieruchomości: 4271,74 zł
    Wysokość raty równej: 842,39 zł (pierwszy rok) i 974,68 zł (kolejne lata)
    Wysokość odsetek: 78406,36 zł
    Wycena nieruchomości: 400 zł
    Karta kredytowa: 1725,55 zł za cały okres
    Ubezpieczenie od utraty źródła dochodu, choroby, itd.: 6924,19 zł za 4 lata
    Podatek PCC: 19 zł
    Całkowity koszt kredytu: 91746,84 zł
    Całkowita kwota do spłaty: 304798,84 zł
    Stan na dzień 8.06.2020 r.
  • Prowizja: 0%
  • Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
    Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
    Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak, ale tylko na pierwszych 5 lat trwania kredytu

    Karencja, czyli zawieszenie spłaty do 36 miesięcy jednorazowo w czasie kredytowania
    Unikalna możliwość uzyskania niższej marży w przypadku dostarczenia charakterystyki energetycznej dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu do - 85 kWh/(m2rok) - dla mieszkania i do 95 kWh/(m2rok) - dla domu.
bnpparibas 300x250 banner wiosna
  • BNP Paribas
  • Kredyt hipoteczny od 100 tys. do 4 mln zł
  • Termin zwrotu: 1 - 30 lat
  • RRSO - 2,54%
    Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową i zapewniający wpływ min. 2500 zł/mies.:
    Kwota kredytu: 260000,00 zł
    Okres kredytu: 25 lat
    Stopa oprocentowania (zmienna): 2,38% (marża 2,1%, podwyższona o 1,5 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 5 miesięcy)
    WIBOR: 3M
    RRSO: 2,54%
    Wskaźnik LTV: 78,8%
    Wysokość raty równej: 1355,21 zł (pierwsze 5 miesięcy), później 1153,44 zł
    Wysokość odsetek: 85420,66 zł
    Wycena nieruchomości: 300 zł
    Ubezpieczenie na życie: 17796,24 zł
    Podatek PCC: 19 zł
    Całkowita kwota do spłaty: 368154,44 zł
    Stan na dzień 1.06.2020 r.
  • Prowizja: 0%
  • Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
    Możliwość wcześniejszej spłaty: darmowa po upływie 36 miesięcy, wcześniej prowizja 1,5%
    Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: nie

    Karencja w spłacie możliwa, a refinansowanie środków zainwestowanych w nieruchomość do 12 miesięcy wstecz
    Nawet 15% kwoty kredytu na dowolny cel
    Niższe oprocentowanie dla energooszczędnych nieruchomości - np. mieszkań z certyfikatem BREEAM lub ze świadectwem charakterystyki energetycznej wskazującym na zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższą niż 50 kWh/(m2*rok)
Citi Handlowy - kredyt hipoteczny
  • Citi Handlowy
  • Kredyt hipoteczny od 50 tys. do 3 mln zł
  • Termin zwrotu: 3 - 30 lat
  • RRSO - 2,36%
    Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową i przy zawarciu umowy ubezpieczenia:
    Kwota kredytu: 520000,00 zł
    Okres kredytu: 25 lat
    Stopa oprocentowania (zmienna): 2,31% (marża 2,09%, podwyższona o 1,3 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 3 miesiące)
    WIBOR: 3M
    RRSO: 2,36%
    Prowizja: 0% - 0 zł
    Wysokość raty równej: 2286,00 zł
    Wysokość odsetek: 166696,00 zł
    Wpis hipoteki do KW: 200 zł
    Podatek PCC: 19 zł
    Całkowity koszt kredytu: 166915 zł
    Całkowita kwota do spłaty: 686915,00 zł
    Stan na dzień 9.10.2020 r.
  • Prowizja: 0%
  • Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
    Możliwość wcześniejszej spłaty: darmowa po 36 miesiącach, wcześniej za 2% prowizją - możliwość negocacjacji!
    Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: nie

    Brak możliwości wstrzymania się ze spłatą w ofercie
    Wycena nieruchomości przeprowadzana na koszt banku - to realna oszczędność 300-400 złotych na operacie szacunkowym rzeczoznawcy, który jest obligatoryjny
    Możliwość skorzystania z dodatkowych środków na wykończenie mieszkania lub domu
millennium bank kredyt hipoteczny 300x250 banner
  • Millennium Bank
  • Kredyt hipoteczny od 25 tys. do 4,5 mln zł
  • Termin spłaty: 6 - 35 lat
  • RRSO - 2,78%
    Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową, wykonujący nią transakcje na min. 500 zł/mies.:
    Kwota kredytu: 302821,00 zł
    Okres kredytu: 30 lat
    Stopa oprocentowania (zmienna): 2,28% (marża 2,00%, 1512,00 zł prowizji za podwyższone ryzyko do uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 6 miesięcy)
    WIBOR: 3M
    RRSO: 2,78%
    Wskaźnik LTV: 78,0%
    Ubezpieczenie nieruchomości: 10440,00 zł
    Wysokość raty równej: 1162,16 zł
    Wysokość odsetek: 115556,74 zł
    Wpis hipoteki do KW: 200 zł
    Ubezpieczenie na życie: 12163,97 zł
    Podatek PCC: 19 zł
    Całkowity koszt kredytu: 129891,71 zł
    Całkowita kwota do spłaty: 432712,71 zł
    Stan na dzień 04.06.2020 r.
  • Prowizja: 0%
  • Finansowanie do: 90% wartości nieruchomości
    Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
    Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak

    Wakacje kredytowe raz do roku
    Niższa marża o 0,5% dla aktywnych klientów - posiadających konto osobiste + użytkują kartę debetową wydając min. 500 zł miesięcznie
    Idealna komunikacja na linii bank - klient - m.in. automatyczne powiadomienia o zmianie statusu wniosku o kredyt
Kredyt hipoteczny - bank PEKAO - banner
  • PEKAO SA
  • Kredyt hipoteczny od 10 tys. do 2,52 mln zł
  • Termin spłaty: 1 - 30 lat
  • RRSO - 3,34%
    Przykład reprezentatywny - klienci bez dodatkowych produktów obniżających marżę:
    Kwota kredytu: 258280,00 zł
    Okres kredytu: 25 lat
    Stopa oprocentowania (zmienna): 2,90% (marża 1,95% - do uprawomocnienia się wpisu w hipotece - założenie 6 m-cy - 0,6% wyższa)
    WIBOR: 3M
    RRSO: 2,78%
    Wskaźnik LTV: 77,0%
    Ubezpieczenie nieruchomości: 263,36 zł (za 12 m-cy)
    Kontrola nieruchomości: 137 zł
    Wysokość raty równej: 1235,21 zł (do czasu uprawomocnienia się wpisu w hipotece, potem 1156,48 zł)
    Wysokość odsetek: 84058,29 zł
    Wpis hipoteki do KW: 200 zł
    Ubezpieczenie spłaty kredytu: 5076,75 zł (za 4 lata)
    Podatek PCC: 19 zł
    Dodatkowe koszty związane z prowadzeniem konta: 26,99 zł
    Całkowity koszt kredytu: 97695,95 zł
    Całkowita kwota do spłaty: 355975,95 zł
    Stan na dzień 01.11.2020 r.
  • Prowizja: od 0%
  • Finansowanie do: 90% wartości nieruchomości
    Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
    Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak

    0 zł za promesę udzielenia kredytu ważną 60 dni
    Możliwość zaciągnięcia kredytu w różnych walutach: PLN, EUR, USD, GBP, SEK, NOK - w której zarabiamy
    Możliwość wyboru zmiennej lub stałej stopy oprocentowania na okres 5 lat

 

Informacje w tabeli mają charakter wyłącznie prezentacyjny i nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 §1 Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 1964, poz. 16, nr 93 z póź. zm.). Mają one charakter prezentacyjny. Proszę mieć świadomość, że ostateczne warunki udzielenia pożyczki zostaną przedstawione przez firmę pożyczkową.