Nadpłata i wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto? Kalkulator online

Nie wszystkie osoby zaciągające kredyt hipoteczny czynią to z myślą, że będą go spłacać przez 25 lub 30 lat. Wynika to z różnych pobudek – możliwości zarobkowych lub możliwości spieniężenia innych dóbr w przyszłości. Gdy udaje się zarobić lub np. odziedziczyć nieco więcej gotówki, powstaje pytanie – czy nie warto nadpłacić swój kredyt mieszkaniowy? O czym właściwie mowa i czym się to różni od wcześniejszej spłaty zobowiązania? Kiedy opłaca się zmniejszyć zadłużenie wobec banku i dlaczego nie warto tego robić w roku 2020? Odpowiadamy poniżej.

Nadpłata kredytu hipotecznego – co to jest? Raty równe i malejące

Mówiąc w skrócie, nadpłatą możemy nazwać częściową wcześniejszą spłatę kredytu (w dalszej części piszemy również o całościowej spłacie). Mowa o sytuacji, w której informujemy bank, że chcemy zwrócić mu więcej niż wynosi comiesięczna, właściwa naszemu kredytowi rata kapitałowo-odsetkowa.

Po zwrocie określonej sumy, zmniejszeniu ulega wielkość pożyczonego kapitału. Następnie bank przygotowuje nowy harmonogram spłat z niższą ratą i tym samym czasem trwania kredytu (raty równe). Możliwe jest też skrócenie okresu kredytowania i zachowanie raty w tej samej wysokości (raty malejące).

Argumenty za nadpłatą – niższe koszty

Podstawową korzyścią wynikającą z nadpłaty kredytu mieszkaniowego jest: zmniejszenie całkowitego zadłużenia wobec instytucji bankowej. Pochodną są tu niższe odsetki wspomniana rata. Obniżeniu ulegają też niektóre ponoszone przez Państwa opłaty, w tym ubezpieczenie niskiego wkładu lub od utraty pracy.

Kalkulator nadpłaty

Choć np. nadpłacenie o 50 tysięcy zadłużenia w wysokości 250 tysięcy złotych rozłożonego na 20 lat pozwala zaoszczędzić nawet 20000 złotych na odsetkach, należy zastanowić się czy zawsze jest to właściwe rozwiązanie. Warto skorzystać z odpowiedniego kalkulatora, który pomoże wyliczyć realne oszczędności dla konkretnej kwoty spłaty. Osobiście polecamy ten: https://www.hiponet.pl/kalkulator/harmonogram-oszczednosci.

Przeczytaj też: Kalkulator rat kredytowych – kredytu gotówkowego, hipotecznego, chwilówek

Argumenty przeciw nadpłacie – dewaluacja zadłużenia i brak poduszki finansowej

Przeciw nadpłacaniu kredytu hipotecznego świadczy kilka podstawowych argumentów:

• obecne niskie stopy procentowe determinują niski WIBOR 3M i 6M, od którego zależy wysokość oprocentowania kredytów o zmiennej stopie procentowej; obecne RRSO kredytów mieszkaniowych wynosi realnie 2-3% (marża kredytu hipotecznego zapisana w umowie + 0,23-0,27% WIBOR-u), podczas, gdy inflacja wynosząca oficjalnie 3,1% r/r (a oto wstępne dane szacunkowe GUS z listopada 2020 r.) – sprawia to, że kredyt, który Państwo posiadają ulega dewaluacji, czyli traci na wartości,
• wpłacenie 100% lub prawie wszystkich wolnych środków na poczet kredytu pozbędzie Państwa oszczędności i poduszki finansowej; dokonanie takiego zabiegu w czasach trwającego obecnie okresu niepewności i kryzysu jest co najmniej nierozsądne – w razie utraty pracy lub innych nagłych wydatków mogą stanąć Państwo przed wyborem: opłacić rachunki, kupić jedzenie czy wyskrobać środki na ratę kredytu.

Zwłaszcza drugi argument powinien zwrócić naszą uwagę. Banki uruchamiają procedurę egzekucyjną już, gdy nie otrzymają 2 rat kredytu hipotecznego na czas. Dodatkowo, solidnie skonstruowane umowy przewidują kary za jakiekolwiek opóźnienia i brak środków na koncie w ustalonym dniu spłaty. Lepiej przed podjęciem zbyt pochopnej decyzji upewnić się czy i na jakich warunkach przysługują nam wakacje kredytowe.

Nie bez powodu doradcy finansowi radzą swoim klientom, że powinni posiadać oszczędności w wysokości 6 swoich pensji lub przynajmniej sumy 6-krotności swoich comiesięcznych kosztów, tj.:

• raty kredytu i innych zobowiązań,
• wydatków na jedzenie, picie i inne podstawowe dobra,
• czynszu, opłat za prąd, gaz, paliwo do auta.

Podsumowując, polecamy nadpłacać kredyt hipoteczny tylko w sytuacji, gdy posiadają Państwo nadwyżkę gotówki dającą odpowiednie zabezpieczenie i komfort psychiczny, a Państwa sytuacja zarobkowa nie wisi na włosku.

W takich okolicznościach będzie to lepsze rozwiązanie niż liczenie na zarobek na lokacie, które obecnie płacą często mniej niż 1% minus 19-procentowy podatek Belki. 2-3% RRSO kredytu – 0,81% realnego zysku z lokaty wydaje się prostym rachunkiem. Nie należy też polegać na opinii doradcy z banku, ponieważ w interesie jego pracodawcy jest to, byście spłacali Państwo kredyt jak najdłużej.

Przeczytaj też: Ubezpieczenie kredytu gotówkowego i hipotecznego – jak z niego zrezygnować?

Wcześniejsza spłata w poszczególnych bankach – warunki

Okazuje się, że nie w każdym banku nadpłata kredytu jest możliwa bez zapłaty prowizji w pierwszych latach po zaciągnięciu zobowiązania. Prawo określa maksymalny okres, w którym instytucje kredytowe mogą pobierać dodatkową opłatę – tzw. rekompensatę – są to obecnie 3 lata (36 miesięcy). Limit wprowadzony nową ustawą o kredycie hipotecznym z 22. lipca 2017 roku i ma zastosowanie do kredytów zaciągniętych po tym terminie.

„Rekomepensata” nie może wynieść więcej niż suma rocznych odsetek za nadpłacaną kwotę i nie może przekroczyć 3% tej sumy.

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, by bank pozwolił na nadpłatę dowolnej kwoty nawet i po 1 miesiącu od uruchomienia finansowania. Umożliwiają to chociażby PKO Bank Polski, jak i Millennium Bank. Wszystko zależy od warunków umowy kredytu hipotecznego, którą podpisujemy.

Szukasz sposobów na obniżenie kosztów kredytu hipotecznego i pożyczek? Pomyśl o kredycie konsolidacyjnym.

Przeczytaj też: Refinansowanie kredytu hipotecznego – na czym polega? Koszty i dokumenty

Nadpłata i wcześniejsza spłata kredytu a zwrot prowizji

Po wyroku TSUE w sprawie niestosowania przez banki art. 49 ustawy o kredycie konsumenckim stało się jasne, że klienci powinni otrzymywać zwrot za wcześniejszą spłatę kredytu. Trzeba jednak od razu zaznaczyć, że wszelkie zwroty prowizji nie zależą od szybszej spłaty kapitału – nadpłaty, ale od całkowitej spłaty zobowiązania we wcześniejszym terminie.

A zatem, by otrzymać z powrotem część kosztów, przy nadpłacie należałoby wybrać opcję skrócenia okresu kredytowania i pozostawienia raty w tej samej wysokości.

Kością niezgody między bankami a klientami była kwestia proporcjonalności zwrotów oraz przedmiotu zwrotu. Bankom zależało na tym, by nie zwracać pieniędzy proporcjonalnie, zgodnie z tzw. metodą liniową oraz żeby przedmiotem zwrotu nie była prowizja. Wyrok był dla nich niekorzystny. W podobnym duchu wypowiadał się w 2016 roku – Rzecznik Finansowy i prezes UOKiK-u we wspólnym stanowisku.

Przeczytaj też: Niższa marża czy brak prowizji kredytu hipotecznego?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki

Artykuł 39. wspomnianej przed chwilą ustawy o kredycie hipotecznym jasno określa, że zwroty właściwe dla kredytów konsumenckich należą się też osobom, które w całości kredyt mieszkaniowy:

Art. 39.

1. W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.
2. W przypadku spłaty części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Przeczytaj też: Kredyt hipoteczny a zmiana pracy lub jej utrata – czy trzeba poinformować bank?

Czy bank zwróci pieniądze za prowizję, gdy oddam kredyt przed czasem?

Przytoczony przed chwilą artykuł z ustawy powinien rozwiać wątpliwości tych, którzy nie dowierzają w zwrot prowizji. Znak zapytania pojawia się w momencie, gdy uświadamiamy sobie, że prowizję, często w wysokości kilku tysięcy złotych płaciliśmy tuż przed samą wypłatą kredytu.

Zgodnie z literą prawa i praktyką – ma to miejsce. Co więcej, zgodnie z prawem instytucje kredytowe mają obowiązek same rozliczyć się z klientem, lecz złożenie odpowiedniego wniosku nigdy nie zaszkodzi. Popularny wśród naszych czytelników wzór pisma o zwrot prowizji jest dostępny w naszym serwisie.

Przeczytaj też: Kredyt hipoteczny dla kierowcy zawodowego 2021 a dieta

Kredyty mieszkaniowe – aktualne oferty

• PKO BP
• Kredyt Własny kąt hipoteczny od 20 tys. do 3 mln zł
• Termin spłaty: 1 - 35 lat
• RRSO - 2,99 - 3,17%

  Przykład reprezentatywny:
  Kwota kredytu: 213052,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 1,39% (pierwszy rok - marża 1,1% - podwyższona o 0,9 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej - założenie 4 miesiące), 2,71% (kolejne lata - marża 2,42%)
  WIBOR: 6M
  RRSO: 3,17%
  Wskaźnik LTV: 68,3%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 4271,74 zł
  Wysokość raty równej: 842,39 zł (pierwszy rok) i 974,68 zł (kolejne lata)
  Wysokość odsetek: 78406,36 zł
  Wycena nieruchomości: 400 zł
  Karta kredytowa: 1725,55 zł za cały okres
  Ubezpieczenie od utraty źródła dochodu, choroby, itd.: 6924,19 zł za 4 lata
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 91746,84 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 304798,84 zł
  Stan na dzień 8.06.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak, ale tylko na pierwszych 5 lat trwania kredytu
  
  Karencja, czyli zawieszenie spłaty do 36 miesięcy jednorazowo w czasie kredytowania
  Unikalna możliwość uzyskania niższej marży w przypadku dostarczenia charakterystyki energetycznej dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu do - 85 kWh/(m2rok) - dla mieszkania i do 95 kWh/(m2rok) - dla domu.

Wyślij wniosek!

• Citi Handlowy
• Kredyt hipoteczny od 50 tys. do 3 mln zł
• Termin zwrotu: 3 - 30 lat
• RRSO - 2,36%

  Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową i przy zawarciu umowy ubezpieczenia:
  Kwota kredytu: 520000,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,31% (marża 2,09%, podwyższona o 1,3 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 3 miesiące)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,36%
  Prowizja: 0% - 0 zł
  Wysokość raty równej: 2286,00 zł
  Wysokość odsetek: 166696,00 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 166915 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 686915,00 zł
  Stan na dzień 9.10.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: darmowa po 36 miesiącach, wcześniej za 2% prowizją - możliwość negocacjacji!
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: nie
  
  Brak możliwości wstrzymania się ze spłatą w ofercie
  Wycena nieruchomości przeprowadzana na koszt banku - to realna oszczędność 300-400 złotych na operacie szacunkowym rzeczoznawcy, który jest obligatoryjny
  Możliwość skorzystania z dodatkowych środków na wykończenie mieszkania lub domu

Wyślij wniosek!

• Millennium Bank
• Kredyt hipoteczny od 25 tys. do 4,5 mln zł
• Termin spłaty: 6 - 35 lat
• RRSO - 2,78%

  Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową, wykonujący nią transakcje na min. 500 zł/mies.:
  Kwota kredytu: 302821,00 zł
  Okres kredytu: 30 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,28% (marża 2,00%, 1512,00 zł prowizji za podwyższone ryzyko do uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 6 miesięcy)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,78%
  Wskaźnik LTV: 78,0%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 10440,00 zł
  Wysokość raty równej: 1162,16 zł
  Wysokość odsetek: 115556,74 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Ubezpieczenie na życie: 12163,97 zł
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 129891,71 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 432712,71 zł
  Stan na dzień 04.06.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 90% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak
  
  Wakacje kredytowe raz do roku
  Niższa marża o 0,5% dla aktywnych klientów - posiadających konto osobiste + użytkują kartę debetową wydając min. 500 zł miesięcznie
  Idealna komunikacja na linii bank - klient - m.in. automatyczne powiadomienia o zmianie statusu wniosku o kredyt

Wyślij wniosek!

• PEKAO SA
• Kredyt hipoteczny od 10 tys. do 2,52 mln zł
• Termin spłaty: 1 - 30 lat
• RRSO - 3,34%

  Przykład reprezentatywny - klienci bez dodatkowych produktów obniżających marżę:
  Kwota kredytu: 258280,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,90% (marża 1,95% - do uprawomocnienia się wpisu w hipotece - założenie 6 m-cy - 0,6% wyższa)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,78%
  Wskaźnik LTV: 77,0%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 263,36 zł (za 12 m-cy)
  Kontrola nieruchomości: 137 zł
  Wysokość raty równej: 1235,21 zł (do czasu uprawomocnienia się wpisu w hipotece, potem 1156,48 zł)
  Wysokość odsetek: 84058,29 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Ubezpieczenie spłaty kredytu: 5076,75 zł (za 4 lata)
  Podatek PCC: 19 zł
  Dodatkowe koszty związane z prowadzeniem konta: 26,99 zł
  Całkowity koszt kredytu: 97695,95 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 355975,95 zł
  Stan na dzień 01.11.2020 r.
• Prowizja: od 0%
• Finansowanie do: 90% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak
  
  0 zł za promesę udzielenia kredytu ważną 60 dni
  Możliwość zaciągnięcia kredytu w różnych walutach: PLN, EUR, USD, GBP, SEK, NOK - w której zarabiamy
  Możliwość wyboru zmiennej lub stałej stopy oprocentowania na okres 5 lat

Wyślij wniosek!

Informacje w tabeli mają charakter wyłącznie prezentacyjny i nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 §1 Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 1964, poz. 16, nr 93 z póź. zm.). Mają one charakter prezentacyjny. Proszę mieć świadomość, że ostateczne warunki udzielenia pożyczki zostaną przedstawione przez firmę pożyczkową.