Marża kredytu hipotecznego 2022 – od czego zależy, ile wynosi i jak ją obliczyć?

Marża to co do zasady stały składnik kosztu kredytu hipotecznego, wynoszący zazwyczaj od 1,1 do 5%. W przeciwieństwie do drugiego, którym jest WIBOR 3M lub 6M (zazwyczaj jeden z nich), nie podlega cyklicznym zmianom. W obecnym otoczeniu niskich stóp procentowych, które mają wpływ na historycznie niski WIBOR (niezależny od banku), marża stała się głównym kosztem wpływającym na oprocentowanie kredytów hipotecznych. Co jeszcze powinni Państwo o niej wiedzieć? Przeczytajcie poniższy artykuł i dowiedzcie się, jak można obniżyć wysokość marży i w jakich okolicznościach może ona ulec podwyższeniu.

Marża kredytu hipotecznego 2022 – co to jest?

Marża to pojęcie, z którym niektórzy zapoznają się na poważnie dopiero w momencie czytania szczegółowych warunków propozycji kredytowej od agenta banku. Jest ona wpisana do umowy i dlatego najczęściej jest stałym składnikiem kosztu kredytu. A to dlatego, że przejściowo może być ona obniżona lub też podwyższona. Jest wyrażana w punktach procentowych

Jej wysokość w przypadku każdego konkretnego klienta może się różnić. Wpływ na to ma chociażby współczynnik LTV (loan to value) – czyli inaczej rzecz ujmując wysokość wkładu własnego, a także inne czynniki wpływające na ryzyko problemów ze spłatą kredytu. Mowa chociażby o sytuacji finansowej klienta, tj. o jego:

• historii kredytowej,
• wysokości i stabilności dochodów,
• miejscu zamieszkania i wynikającymi z niego kosztami utrzymania.

Istnieją sposoby na obniżenie marży poprzez lojalne korzystanie z innych usług banku – piszemy o tym w dalszej części artykułu.

Marża a oprocentowanie

Osoba, która zawarła z bankiem umowę o kredyt z oprocentowaniem zmiennym, opartym o WIBOR 3M, przykładowo 1,91 p.p. dla kredytu hipotecznego Własny kąt hipoteczny zaciągniętego w PKO BP w 2018 roku, będzie obecnie płacić następujący procent od kapitału pozostałego do spłaty:

Marża banku 1,91 p.p. + WIBOR 3M (aktualizowany dla jej kredytu co 3 miesiące np. 15. dnia miesiąca) 0,22% – według stanu na 15.12.2020 r. = 2,13%

W przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym marża będzie również wynosić tyle samo, podobnie zresztą jak i stały, zamrożony WIBOR z dnia podpisania umowy.

Przeczytaj też: Czym są stopy procentowe i stopa referencyjna, ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej i mająca wpływ na WIBOR?

Czy i jak można obniżyć marżę kredytu?

Gdy przymierzają się Państwo do zaciągnięcia kredytu i sprawdzają swoją zdolność kredytową w kalkulatorze banku lub nie rzadko przy pomocy agenta, mogą mieć Państwo zaproponowane dodatkowe produkty obniżające marżę. Warto zastanowić się nad ich wybraniem, zwłaszcza, że chodzi np. o przeniesienie konta do danej instytucji. Oto szczegółowa lista:

• posiadanie i korzystanie z rachunku osobistego z kartą płatniczą – banki często wymagają, by przenieść do nich wpływ comiesięcznego wynagrodzenia i wydawać określoną kwotę (np. 300 lub 500 złotych) płacąc kartą, by obniżyć marżę o setne części procenta,
• uruchomienie dodatkowej karty kredytowej,
• zawarcie umowy ubezpieczenia na życie lub od utraty dochodów – osoby młode bez umowy o pracę (a ostatnio nawet i z) czasem nawet nie mogą ich nie zawrzeć,
• zawarcie umowy ubezpieczenia od pożaru nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie,
• dostarczenie świadectwa energetycznego budynku.

Powyższe możliwości/wymagania stanowią zbiór najbardziej popularnych sposobów na obniżenie marży w bankach. Nie oznacza to, że występują w każdym banku. Ponadto, czasami trzeba zarówno przenieść wynagrodzenie na nowe konto osobiste, jak i używać aktywnie karty oraz zawrzeć dodatkowe ubezpieczenie, by otrzymać obniżkę.  Najczęściej nie można zrezygnować z tych produktów przez cały okres kredytowania.

W perspektywie 20-30 lat zobowiązanie do posiadania karty kredytowej lub koszty ubezpieczenia mogą być znaczące. Warto to dokładnie sobie obliczyć lub sprawdzić wysokość opłat w odpowiednich rubrykach w kosztorysie kredytu.

Teoretycznie istnieje możliwość obniżenia marży podczas spłacania zobowiązania. W tym celu należałoby napisać wniosek z prośbą do banku. Nad jego treścią trzeba jednak podumać samemu. Po własnych tyradach z bankami, możemy doradzić, że tylko konkretne argumenty i fakty dokonane mogą przekonać instytucję. Na pewno nie można mieć żadnych opóźnień w spłacie. Lecz i to może okazać się niewystarczające.

Jeżeli posiadają Państwo inne, nieuzależnione od kredytu produkty, które mogliby Państwo wycofać, warto o nich wspomnieć. Pewną metodą jest ich usunięcie i późniejsza propozycja z Państwa strony – otwarcia konta, karty kredytowej, zobowiązanie do wydawania określonej sumy pieniędzy kartą płatniczą.

Przeczytaj też: Niska marża czy niska prowizja kredytu hipotecznego? Co lepiej wybrać?

Przejściowo podwyższona marża kredytu hipotecznego

Do powyższego zjawiska dochodzi w sytuacji, gdy zabezpieczeniem kredytu jest nowo budowana nieruchomość. Wtedy zarówno, gdy budujemy dom lub gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera, dopiero między 4. a 6. miesiącem po oddaniu inwestycji dochodzi do uprawomocnienia się wpisu do hipoteki. Do czasu wystąpienia tego faktu marża jest wyższa przez okres przejściowy między 0,9 a 1,5 p.p.

Dla kredytu o wartości 100 000 złotych zaciągniętego i wypłaconego na 6-8 miesięcy przed oddaniem inwestycji, a tym samym na 12 miesięcy przed ostatecznym wpisem do hipoteki, przez cały ten rok odsetki będą wyższe o 900 – 1500 złotych.

Sposobem na uniknięcie podwyższonej marży jest ustanowienie zabezpieczenia na innej, już istniejącej nieruchomości należącej do Państwa. Jedynym kosztem wynikającym z tego wyboru jest ok. 300-400 zł wycena mieszkania, działki lub domu przez rzeczoznawcę.

Przeczytaj też: Czym jest wcześniejsza spłata i nadpłata kredytu hipotecznego?

Ranking kredytów hipotecznych

• PKO BP
• Kredyt Własny kąt hipoteczny od 20 tys. do 3 mln zł
• Termin spłaty: 1 - 35 lat
• RRSO - 2,99 - 3,17%

  Przykład reprezentatywny:
  Kwota kredytu: 213052,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 1,39% (pierwszy rok - marża 1,1% - podwyższona o 0,9 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej - założenie 4 miesiące), 2,71% (kolejne lata - marża 2,42%)
  WIBOR: 6M
  RRSO: 3,17%
  Wskaźnik LTV: 68,3%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 4271,74 zł
  Wysokość raty równej: 842,39 zł (pierwszy rok) i 974,68 zł (kolejne lata)
  Wysokość odsetek: 78406,36 zł
  Wycena nieruchomości: 400 zł
  Karta kredytowa: 1725,55 zł za cały okres
  Ubezpieczenie od utraty źródła dochodu, choroby, itd.: 6924,19 zł za 4 lata
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 91746,84 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 304798,84 zł
  Stan na dzień 8.06.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak, ale tylko na pierwszych 5 lat trwania kredytu
  
  Karencja, czyli zawieszenie spłaty do 36 miesięcy jednorazowo w czasie kredytowania
  Unikalna możliwość uzyskania niższej marży w przypadku dostarczenia charakterystyki energetycznej dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu do - 85 kWh/(m2rok) - dla mieszkania i do 95 kWh/(m2rok) - dla domu.

Wyślij wniosek!

• Citi Handlowy
• Kredyt hipoteczny od 50 tys. do 3 mln zł
• Termin zwrotu: 3 - 30 lat
• RRSO - 2,36%

  Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową i przy zawarciu umowy ubezpieczenia:
  Kwota kredytu: 520000,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,31% (marża 2,09%, podwyższona o 1,3 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 3 miesiące)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,36%
  Prowizja: 0% - 0 zł
  Wysokość raty równej: 2286,00 zł
  Wysokość odsetek: 166696,00 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 166915 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 686915,00 zł
  Stan na dzień 9.10.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: darmowa po 36 miesiącach, wcześniej za 2% prowizją - możliwość negocacjacji!
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: nie
  
  Brak możliwości wstrzymania się ze spłatą w ofercie
  Wycena nieruchomości przeprowadzana na koszt banku - to realna oszczędność 300-400 złotych na operacie szacunkowym rzeczoznawcy, który jest obligatoryjny
  Możliwość skorzystania z dodatkowych środków na wykończenie mieszkania lub domu

Wyślij wniosek!

• Millennium Bank
• Kredyt hipoteczny od 25 tys. do 4,5 mln zł
• Termin spłaty: 6 - 35 lat
• RRSO - 2,78%

  Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową, wykonujący nią transakcje na min. 500 zł/mies.:
  Kwota kredytu: 302821,00 zł
  Okres kredytu: 30 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,28% (marża 2,00%, 1512,00 zł prowizji za podwyższone ryzyko do uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 6 miesięcy)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,78%
  Wskaźnik LTV: 78,0%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 10440,00 zł
  Wysokość raty równej: 1162,16 zł
  Wysokość odsetek: 115556,74 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Ubezpieczenie na życie: 12163,97 zł
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 129891,71 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 432712,71 zł
  Stan na dzień 04.06.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 90% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak
  
  Wakacje kredytowe raz do roku
  Niższa marża o 0,5% dla aktywnych klientów - posiadających konto osobiste + użytkują kartę debetową wydając min. 500 zł miesięcznie
  Idealna komunikacja na linii bank - klient - m.in. automatyczne powiadomienia o zmianie statusu wniosku o kredyt

Wyślij wniosek!

• PEKAO SA
• Kredyt hipoteczny od 10 tys. do 2,52 mln zł
• Termin spłaty: 1 - 30 lat
• RRSO - 3,34%

  Przykład reprezentatywny - klienci bez dodatkowych produktów obniżających marżę:
  Kwota kredytu: 258280,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,90% (marża 1,95% - do uprawomocnienia się wpisu w hipotece - założenie 6 m-cy - 0,6% wyższa)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,78%
  Wskaźnik LTV: 77,0%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 263,36 zł (za 12 m-cy)
  Kontrola nieruchomości: 137 zł
  Wysokość raty równej: 1235,21 zł (do czasu uprawomocnienia się wpisu w hipotece, potem 1156,48 zł)
  Wysokość odsetek: 84058,29 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Ubezpieczenie spłaty kredytu: 5076,75 zł (za 4 lata)
  Podatek PCC: 19 zł
  Dodatkowe koszty związane z prowadzeniem konta: 26,99 zł
  Całkowity koszt kredytu: 97695,95 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 355975,95 zł
  Stan na dzień 01.11.2020 r.
• Prowizja: od 0%
• Finansowanie do: 90% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak
  
  0 zł za promesę udzielenia kredytu ważną 60 dni
  Możliwość zaciągnięcia kredytu w różnych walutach: PLN, EUR, USD, GBP, SEK, NOK - w której zarabiamy
  Możliwość wyboru zmiennej lub stałej stopy oprocentowania na okres 5 lat

Wyślij wniosek!

Informacje w tabeli rankingu kredytów hipotecznych mają charakter wyłącznie prezentacyjny i nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 §1 Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 1964, poz. 16, nr 93 z póź. zm.). Mają one charakter prezentacyjny. Proszę mieć świadomość, że ostateczne warunki udzielenia kredytu zostaną przedstawione przez firmę pożyczkową.

Cena transakcyjna 1 m2 w Warszawie wyniosła pod koniec II kwartału 2020 roku – 9331 zł, co stanowi dalszy wzrost w stosunku do I kwartału, a jeszcze większy w stosunku do końcówki roku 2019 (8642 zł/m2) według danych z raportów AMRON-SARFiN.

Inne koszty kredytu hipotecznego

Oprocentowanie (marża + WIBOR) to tylko jeden z kosztów kredytu hipotecznego. Wśród dodatkowych możemy wymienić także:

• prowizję banku za udzielenie kredytu,
• wpis hipoteki do księgi wieczystej,
• wycenę nieruchomości będącej zabezpieczeniem,
• wizyty pracownika banku na budowie inwestycji,
• ubezpieczenie nieruchomości od pożaru,
• ubezpieczenia dodatkowe np. wymagane od młodych kredytobiorców – np. od utraty pracy i źródła dochodów.

Przeczytaj też: Pożyczka hipoteczna a kredyt mieszkaniowy – co wybrać?