Marża to co do zasady stały składnik kosztu kredytu hipotecznego, wynoszący zazwyczaj od 1,1 do 5%. W przeciwieństwie do drugiego, którym jest WIBOR 3M lub 6M (zazwyczaj jeden z nich), nie podlega cyklicznym zmianom. W obecnym otoczeniu niskich stóp procentowych, które mają wpływ na historycznie niski WIBOR (niezależny od banku), marża stała się głównym kosztem wpływającym na oprocentowanie kredytów hipotecznych. Co jeszcze powinni Państwo o niej wiedzieć? Przeczytajcie poniższy artykuł i dowiedzcie się, jak można obniżyć wysokość marży i w jakich okolicznościach może ona ulec podwyższeniu.

Marża kredytu hipotecznego – co to jest?

Para myśląca o domu na kredyt z niską marżąMarża to pojęcie, z którym niektórzy zapoznają się na poważnie dopiero w momencie czytania szczegółowych warunków propozycji kredytowej od agenta banku. Jest ona wpisana do umowy i dlatego najczęściej jest stałym składnikiem kosztu kredytu. A to dlatego, że przejściowo może być ona obniżona lub też podwyższona. Jest wyrażana w punktach procentowych

Jej wysokość w przypadku każdego konkretnego klienta może się różnić. Wpływ na to ma chociażby współczynnik LTV (loan to value) – czyli inaczej rzecz ujmując wysokość wkładu własnego, a także inne czynniki wpływające na ryzyko problemów ze spłatą kredytu. Mowa chociażby o sytuacji finansowej klienta, tj. o jego:

  • historii kredytowej,
  • wysokości i stabilności dochodów,
  • miejscu zamieszkania i wynikającymi z niego kosztami utrzymania.

Istnieją sposoby na obniżenie marży poprzez lojalne korzystanie z innych usług banku – piszemy o tym w dalszej części artykułu.

Marża a oprocentowanie

Osoba, która zawarła z bankiem umowę o kredyt z oprocentowaniem zmiennym, opartym o WIBOR 3M, przykładowo 1,91 p.p. dla kredytu hipotecznego Własny kąt hipoteczny zaciągniętego w PKO BP w 2018 roku, będzie obecnie płacić następujący procent od kapitału pozostałego do spłaty:

Marża banku 1,91 p.p. + WIBOR 3M (aktualizowany dla jej kredytu co 3 miesiące np. 15. dnia miesiąca) 0,22% – według stanu na 15.12.2020 r. = 2,13%

W przypadku kredytu z oprocentowaniem stałym marża będzie również wynosić tyle samo, podobnie zresztą jak i stały, zamrożony WIBOR z dnia podpisania umowy.

Przeczytaj też: Czym są stopy procentowe i stopa referencyjna, ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej i mająca wpływ na WIBOR?

Czy i jak można obniżyć marżę kredytu?

Gdy przymierzają się Państwo do zaciągnięcia kredytu i sprawdzają swoją zdolność kredytową w kalkulatorze banku lub nie rzadko przy pomocy agenta, mogą mieć Państwo zaproponowane dodatkowe produkty obniżające marżę. Warto zastanowić się nad ich wybraniem, zwłaszcza, że chodzi np. o przeniesienie konta do danej instytucji. Oto szczegółowa lista:

  • posiadanie i korzystanie z rachunku osobistego z kartą płatniczą – banki często wymagają, by przenieść do nich wpływ comiesięcznego wynagrodzenia i wydawać określoną kwotę (np. 300 lub 500 złotych) płacąc kartą, by obniżyć marżę o setne części procenta,
  • uruchomienie dodatkowej karty kredytowej,
  • zawarcie umowy ubezpieczenia na życie lub od utraty dochodów – osoby młode bez umowy o pracę (a ostatnio nawet i z) czasem nawet nie mogą ich nie zawrzeć,
  • zawarcie umowy ubezpieczenia od pożaru nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie,
  • dostarczenie świadectwa energetycznego budynku.

Kuchnia - płyty i świece - w domu z hipotekąPowyższe możliwości/wymagania stanowią zbiór najbardziej popularnych sposobów na obniżenie marży w bankach. Nie oznacza to, że występują w każdym banku. Ponadto, czasami trzeba zarówno przenieść wynagrodzenie na nowe konto osobiste, jak i używać aktywnie karty oraz zawrzeć dodatkowe ubezpieczenie, by otrzymać obniżkę.  Najczęściej nie można zrezygnować z tych produktów przez cały okres kredytowania.

W perspektywie 20-30 lat zobowiązanie do posiadania karty kredytowej lub koszty ubezpieczenia mogą być znaczące. Warto to dokładnie sobie obliczyć lub sprawdzić wysokość opłat w odpowiednich rubrykach w kosztorysie kredytu.

Teoretycznie istnieje możliwość obniżenia marży podczas spłacania zobowiązania. W tym celu należałoby napisać wniosek z prośbą do banku. Nad jego treścią trzeba jednak podumać samemu. Po własnych tyradach z bankami, możemy doradzić, że tylko konkretne argumenty i fakty dokonane mogą przekonać instytucję. Na pewno nie można mieć żadnych opóźnień w spłacie. Lecz i to może okazać się niewystarczające.

Jeżeli posiadają Państwo inne, nieuzależnione od kredytu produkty, które mogliby Państwo wycofać, warto o nich wspomnieć. Pewną metodą jest ich usunięcie i późniejsza propozycja z Państwa strony – otwarcia konta, karty kredytowej, zobowiązanie do wydawania określonej sumy pieniędzy kartą płatniczą.

Przejściowo podwyższona marża kredytu hipotecznego

Do powyższego zjawiska dochodzi w sytuacji, gdy zabezpieczeniem kredytu jest nowo budowana nieruchomość. Wtedy zarówno, gdy budujemy dom lub gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera, dopiero między 4. a 6. miesiącem po oddaniu inwestycji dochodzi do uprawomocnienia się wpisu do hipoteki. Do czasu wystąpienia tego faktu marża jest wyższa przez okres przejściowy między 0,9 a 1,5 p.p.

Dla kredytu o wartości 100 000 złotych zaciągniętego i wypłaconego na 6-8 miesięcy przed oddaniem inwestycji, a tym samym na 12 miesięcy przed ostatecznym wpisem do hipoteki, przez cały ten rok odsetki będą wyższe o 900 – 1500 złotych.

Sposobem na uniknięcie podwyższonej marży jest ustanowienie zabezpieczenia na innej, już istniejącej nieruchomości należącej do Państwa. Jedynym kosztem wynikającym z tego wyboru jest ok. 300-400 zł wycena mieszkania, działki lub domu przez rzeczoznawcę.

Przeczytaj też: Czym jest wcześniejsza spłata i nadpłata kredytu hipotecznego?

Ranking kredytów hipotecznych

PKO BP Kredyt hipoteczny
  • PKO BP
  • Kredyt Własny kąt hipoteczny od 20 tys. do 3 mln zł
  • Termin spłaty: 1 - 35 lat
  • RRSO - 2,99 - 3,17%
    Przykład reprezentatywny:
    Kwota kredytu: 213052,00 zł
    Okres kredytu: 25 lat
    Stopa oprocentowania (zmienna): 1,39% (pierwszy rok - marża 1,1% - podwyższona o 0,9 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej - założenie 4 miesiące), 2,71% (kolejne lata - marża 2,42%)
    WIBOR: 6M
    RRSO: 3,17%
    Wskaźnik LTV: 68,3%
    Ubezpieczenie nieruchomości: 4271,74 zł
    Wysokość raty równej: 842,39 zł (pierwszy rok) i 974,68 zł (kolejne lata)
    Wysokość odsetek: 78406,36 zł
    Wycena nieruchomości: 400 zł
    Karta kredytowa: 1725,55 zł za cały okres
    Ubezpieczenie od utraty źródła dochodu, choroby, itd.: 6924,19 zł za 4 lata
    Podatek PCC: 19 zł
    Całkowity koszt kredytu: 91746,84 zł
    Całkowita kwota do spłaty: 304798,84 zł
    Stan na dzień 8.06.2020 r.
  • Prowizja: 0%
  • Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
    Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
    Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak, ale tylko na pierwszych 5 lat trwania kredytu

    Karencja, czyli zawieszenie spłaty do 36 miesięcy jednorazowo w czasie kredytowania
    Unikalna możliwość uzyskania niższej marży w przypadku dostarczenia charakterystyki energetycznej dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu do - 85 kWh/(m2rok) - dla mieszkania i do 95 kWh/(m2rok) - dla domu.
BNP Paribas - kredyt hipoteczny - banner 300x250
  • BNP Paribas
  • Kredyt hipoteczny od 100 tys. do 4 mln zł
  • Termin zwrotu: 1 - 30 lat
  • RRSO - 2,54%
    Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową i zapewniający wpływ min. 2500 zł/mies.:
    Kwota kredytu: 260000,00 zł
    Okres kredytu: 25 lat
    Stopa oprocentowania (zmienna): 2,38% (marża 2,1%, podwyższona o 1,5 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 5 miesięcy)
    WIBOR: 3M
    RRSO: 2,54%
    Wskaźnik LTV: 78,8%
    Wysokość raty równej: 1355,21 zł (pierwsze 5 miesięcy), później 1153,44 zł
    Wysokość odsetek: 85420,66 zł
    Wycena nieruchomości: 300 zł
    Ubezpieczenie na życie: 17796,24 zł
    Podatek PCC: 19 zł
    Całkowita kwota do spłaty: 368154,44 zł
    Stan na dzień 1.06.2020 r.
  • Prowizja: 0%
  • Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
    Możliwość wcześniejszej spłaty: darmowa po upływie 36 miesięcy, wcześniej prowizja 1,5%
    Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: nie

    Karencja w spłacie możliwa, a refinansowanie środków zainwestowanych w nieruchomość do 12 miesięcy wstecz
    Nawet 15% kwoty kredytu na dowolny cel
    Niższe oprocentowanie dla energooszczędnych nieruchomości - np. mieszkań z certyfikatem BREEAM lub ze świadectwem charakterystyki energetycznej wskazującym na zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższą niż 50 kWh/(m2*rok)
Citi Handlowy - kredyt hipoteczny
  • Citi Handlowy
  • Kredyt hipoteczny od 50 tys. do 3 mln zł
  • Termin zwrotu: 3 - 30 lat
  • RRSO - 2,36%
    Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową i przy zawarciu umowy ubezpieczenia:
    Kwota kredytu: 520000,00 zł
    Okres kredytu: 25 lat
    Stopa oprocentowania (zmienna): 2,31% (marża 2,09%, podwyższona o 1,3 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 3 miesiące)
    WIBOR: 3M
    RRSO: 2,36%
    Prowizja: 0% - 0 zł
    Wysokość raty równej: 2286,00 zł
    Wysokość odsetek: 166696,00 zł
    Wpis hipoteki do KW: 200 zł
    Podatek PCC: 19 zł
    Całkowity koszt kredytu: 166915 zł
    Całkowita kwota do spłaty: 686915,00 zł
    Stan na dzień 9.10.2020 r.
  • Prowizja: 0%
  • Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
    Możliwość wcześniejszej spłaty: darmowa po 36 miesiącach, wcześniej za 2% prowizją - możliwość negocacjacji!
    Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: nie

    Brak możliwości wstrzymania się ze spłatą w ofercie
    Wycena nieruchomości przeprowadzana na koszt banku - to realna oszczędność 300-400 złotych na operacie szacunkowym rzeczoznawcy, który jest obligatoryjny
    Możliwość skorzystania z dodatkowych środków na wykończenie mieszkania lub domu
Kredyt hipoteczny od Millennium Banku
  • Millennium Bank
  • Kredyt hipoteczny od 25 tys. do 4,5 mln zł
  • Termin spłaty: 6 - 35 lat
  • RRSO - 2,78%
    Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową, wykonujący nią transakcje na min. 500 zł/mies.:
    Kwota kredytu: 302821,00 zł
    Okres kredytu: 30 lat
    Stopa oprocentowania (zmienna): 2,28% (marża 2,00%, 1512,00 zł prowizji za podwyższone ryzyko do uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 6 miesięcy)
    WIBOR: 3M
    RRSO: 2,78%
    Wskaźnik LTV: 78,0%
    Ubezpieczenie nieruchomości: 10440,00 zł
    Wysokość raty równej: 1162,16 zł
    Wysokość odsetek: 115556,74 zł
    Wpis hipoteki do KW: 200 zł
    Ubezpieczenie na życie: 12163,97 zł
    Podatek PCC: 19 zł
    Całkowity koszt kredytu: 129891,71 zł
    Całkowita kwota do spłaty: 432712,71 zł
    Stan na dzień 04.06.2020 r.
  • Prowizja: 0%
  • Finansowanie do: 90% wartości nieruchomości
    Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
    Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: nie

    Wakacje kredytowe raz do roku
    Niższa marża o 0,5% dla aktywnych klientów - posiadających konto osobiste + użytkują kartę debetową wydając min. 500 zł miesięcznie
    Idealna komunikacja na linii bank - klient - m.in. automatyczne powiadomienia o zmianie statusu wniosku o kredyt

 

Informacje w tabeli rankingu kredytów hipotecznych mają charakter wyłącznie prezentacyjny i nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 §1 Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 1964, poz. 16, nr 93 z póź. zm.). Mają one charakter prezentacyjny. Proszę mieć świadomość, że ostateczne warunki udzielenia kredytu zostaną przedstawione przez firmę pożyczkową.

Cena transakcyjna 1 m2 w Warszawie wyniosła pod koniec II kwartału 2020 roku – 9331 zł, co stanowi dalszy wzrost w stosunku do I kwartału, a jeszcze większy w stosunku do końcówki roku 2019 (8642 zł/m2) według danych z raportów AMRON-SARFiN.

Inne koszty kredytu hipotecznego

Oprocentowanie (marża + WIBOR) to tylko jeden z kosztów kredytu hipotecznego. Wśród dodatkowych możemy wymienić także:

  • prowizję banku za udzielenie kredytu,
  • wpis hipoteki do księgi wieczystej,
  • wycenę nieruchomości będącej zabezpieczeniem,
  • wizyty pracownika banku na budowie inwestycji,
  • ubezpieczenie nieruchomości od pożaru,
  • ubezpieczenia dodatkowe np. wymagane od młodych kredytobiorców – np. od utraty pracy i źródła dochodów.

Przeczytaj też: Pożyczka hipoteczna a kredyt mieszkaniowy – co wybrać?