Ranking kredytów hipotecznych – grudzień 2023 – oferty, warunki, kalkulator

Własne mieszkanie lub dom to dobra materialne, do osiągnięcia których wciąż dąży wielu Polaków. Popularny jest wśród nas pogląd, że lepiej spłacać kredyt hipoteczny zaciągnięty na lata niż wynajmować mieszkanie i tym samym oddawać środki innemu inwestorowi. Mimo niepewności na rynku pracy, obniżone stopy procentowe zachęciły Polaków w latach 2020-2021 do wnioskowania o finansowanie nieruchomości. Wzrost cen mieszkań i budowy domów nie hamuje. Warto więc poznać odpowiedzi na najważniejsze pytania i pojęcia dot. kredytu hipotecznego. Znajdą je Państwo poniżej wraz z aktualnym rankingiem propozycji ofert banków komercyjnych.

W lutym 2020 średnia cena mieszkań w Warszawie przekroczyła magiczną kwotę 1 f0000 zł za m2. W innych miastach również nastąpił wzrost wartości nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jak wybrać najlepszy bank, by zakupić własne M? Wybrać raty stałe czy malejące, WIBOR 3M czy 6M? Co wpływa na koszt, zdolność kredytową i jakie mogą być dodatkowe zabezpieczenia? Co z nowym wskaźnikiem WIRON dla kredytów hipotecznych? Zapraszamy do lektury poniższego zestawienia.

Ranking kredytów hipotecznych – grudzień 2023

• PKO BP
• Kredyt Własny kąt hipoteczny od 20 tys. do 3 mln zł
• Termin spłaty: 1 - 35 lat
• RRSO - 2,99 - 3,17%

  Przykład reprezentatywny:
  Kwota kredytu: 213052,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 1,39% (pierwszy rok - marża 1,1% - podwyższona o 0,9 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej - założenie 4 miesiące), 2,71% (kolejne lata - marża 2,42%)
  WIBOR: 6M
  RRSO: 3,17%
  Wskaźnik LTV: 68,3%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 4271,74 zł
  Wysokość raty równej: 842,39 zł (pierwszy rok) i 974,68 zł (kolejne lata)
  Wysokość odsetek: 78406,36 zł
  Wycena nieruchomości: 400 zł
  Karta kredytowa: 1725,55 zł za cały okres
  Ubezpieczenie od utraty źródła dochodu, choroby, itd.: 6924,19 zł za 4 lata
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 91746,84 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 304798,84 zł
  Stan na dzień 8.06.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak, ale tylko na pierwszych 5 lat trwania kredytu
  
  Karencja, czyli zawieszenie spłaty do 36 miesięcy jednorazowo w czasie kredytowania
  Unikalna możliwość uzyskania niższej marży w przypadku dostarczenia charakterystyki energetycznej dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu do - 85 kWh/(m2rok) - dla mieszkania i do 95 kWh/(m2rok) - dla domu.

Wyślij wniosek!

• Citi Handlowy
• Kredyt hipoteczny od 50 tys. do 3 mln zł
• Termin zwrotu: 3 - 30 lat
• RRSO - 2,36%

  Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową i przy zawarciu umowy ubezpieczenia:
  Kwota kredytu: 520000,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,31% (marża 2,09%, podwyższona o 1,3 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 3 miesiące)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,36%
  Prowizja: 0% - 0 zł
  Wysokość raty równej: 2286,00 zł
  Wysokość odsetek: 166696,00 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 166915 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 686915,00 zł
  Stan na dzień 9.10.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: darmowa po 36 miesiącach, wcześniej za 2% prowizją - możliwość negocacjacji!
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: nie
  
  Brak możliwości wstrzymania się ze spłatą w ofercie
  Wycena nieruchomości przeprowadzana na koszt banku - to realna oszczędność 300-400 złotych na operacie szacunkowym rzeczoznawcy, który jest obligatoryjny
  Możliwość skorzystania z dodatkowych środków na wykończenie mieszkania lub domu

Wyślij wniosek!

• Millennium Bank
• Kredyt hipoteczny od 25 tys. do 4,5 mln zł
• Termin spłaty: 6 - 35 lat
• RRSO - 2,78%

  Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową, wykonujący nią transakcje na min. 500 zł/mies.:
  Kwota kredytu: 302821,00 zł
  Okres kredytu: 30 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,28% (marża 2,00%, 1512,00 zł prowizji za podwyższone ryzyko do uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 6 miesięcy)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,78%
  Wskaźnik LTV: 78,0%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 10440,00 zł
  Wysokość raty równej: 1162,16 zł
  Wysokość odsetek: 115556,74 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Ubezpieczenie na życie: 12163,97 zł
  Podatek PCC: 19 zł
  Całkowity koszt kredytu: 129891,71 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 432712,71 zł
  Stan na dzień 04.06.2020 r.
• Prowizja: 0%
• Finansowanie do: 90% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak
  
  Wakacje kredytowe raz do roku
  Niższa marża o 0,5% dla aktywnych klientów - posiadających konto osobiste + użytkują kartę debetową wydając min. 500 zł miesięcznie
  Idealna komunikacja na linii bank - klient - m.in. automatyczne powiadomienia o zmianie statusu wniosku o kredyt

Wyślij wniosek!

• PEKAO SA
• Kredyt hipoteczny od 10 tys. do 2,52 mln zł
• Termin spłaty: 1 - 30 lat
• RRSO - 3,34%

  Przykład reprezentatywny - klienci bez dodatkowych produktów obniżających marżę:
  Kwota kredytu: 258280,00 zł
  Okres kredytu: 25 lat
  Stopa oprocentowania (zmienna): 2,90% (marża 1,95% - do uprawomocnienia się wpisu w hipotece - założenie 6 m-cy - 0,6% wyższa)
  WIBOR: 3M
  RRSO: 2,78%
  Wskaźnik LTV: 77,0%
  Ubezpieczenie nieruchomości: 263,36 zł (za 12 m-cy)
  Kontrola nieruchomości: 137 zł
  Wysokość raty równej: 1235,21 zł (do czasu uprawomocnienia się wpisu w hipotece, potem 1156,48 zł)
  Wysokość odsetek: 84058,29 zł
  Wpis hipoteki do KW: 200 zł
  Ubezpieczenie spłaty kredytu: 5076,75 zł (za 4 lata)
  Podatek PCC: 19 zł
  Dodatkowe koszty związane z prowadzeniem konta: 26,99 zł
  Całkowity koszt kredytu: 97695,95 zł
  Całkowita kwota do spłaty: 355975,95 zł
  Stan na dzień 01.11.2020 r.
• Prowizja: od 0%
• Finansowanie do: 90% wartości nieruchomości
  Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
  Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak
  
  0 zł za promesę udzielenia kredytu ważną 60 dni
  Możliwość zaciągnięcia kredytu w różnych walutach: PLN, EUR, USD, GBP, SEK, NOK - w której zarabiamy
  Możliwość wyboru zmiennej lub stałej stopy oprocentowania na okres 5 lat

Wyślij wniosek!

Informacje w tabeli mają charakter wyłącznie prezentacyjny i nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 §1 Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 1964, poz. 16, nr 93 z póź. zm.). Mają one charakter prezentacyjny. Proszę mieć świadomość, że ostateczne warunki udzielenia kredytu zostaną przedstawione przez bank.

Lutowy BIK Indeks wskazuje na 19,02 tys. złożonych wniosków o kredyt hipoteczny w porównaniu do 30,41 tys. w 02.2022. Jest to spadek o 37,6% r/r (rok do roku), a w stosunku do 01.2023 – wzrost o 43,5%. Średnia wnioskowana w lutym kwota wyniosła 359,7 tys. zł i jest niższa r/r o 0,3% oraz o 4,0% wyższa niż miesiąc wcześniej.

Doradcy kredytowi – brokerzy bankowi

• Open Finance
• Kalkulator i porównanie oferty 16 banków
• Firma na rynku polskim od 2004 roku

Wyślij wniosek!

• Notus Finanse
• Kalkulator kredytu hipotecznego i porównanie oferty 15 banków
• Firma na rynku polskim od 2004 roku

Wyślij wniosek!

• Expander
• Kalkulator i porównanie oferty 12 banków
• Firma na rynku polskim od 2000 roku

Wyślij wniosek!

Kredyt hipoteczny krok po kroku – na czym polega i na co go przeznaczyć

Mianem kredytu hipotecznego określamy produkt kredytowy oferowany przez banki, zabezpieczony hipoteką na prawie użytkowania wieczystego lub prawa własności nieruchomości. Jego ściśle określonym celem jest budowa lub zakup nowego lub też pochodzącego z rynku wtórnego mieszkania, domu, działki lub lokalu komercyjnego. Może on służyć także w celu wykonania remontu, modernizacji lub rozbudowy posiadanej już nieruchomości.

Ze względu na rodzaj i cel przeznaczenia, kredyty hipoteczne można podzielić na:

• kredyty mieszkaniowe (najczęściej przywoływany w artykule),
• kredyty budowlano-hipoteczne,
• pożyczki hipoteczne (sprawdź czym różni się od kredytu tutaj),
• kredyty konsolidacyjne hipoteczne – zabezpieczone wpisem do hipoteki.

Hipoteka może zostać obciążona również poprzez refinansowanie już zaciągniętego kredytu na mieszkanie. Informacja o ciążącym na nieruchomości zadłużeniu jest możliwa do sprawdzenia w dziale IV każdej księgi wieczystej.

Czy można otrzymać dodatkową gotówkę w ramach kredytu mieszkaniowego?

Doradcy w oddziałach banków zachęcają klientów, by zastanowili się nad wszystkimi możliwymi kosztami, które mogą napotkać w związku z zakupem lub budową nieruchomości. W sytuacji, gdy wyłożenie przez klienta minimalnego wkładu własnego nie jest problemem, doradza się, by zostawić sobie odpowiednio wysoką kwotę gotówki w kieszeni. A to dlatego, że pieniądze na zakup mieszkania od dewelopera nie zawsze mogą być przeznaczone na jego urządzenie. Tylko nieliczne banki oferują możliwość pożyczenia dodatkowej gotówki.

Ustalając kwotę kredytu hipotecznego analityk kredytowy ma jednak pewną górną granicę. Określa się go mianem współczynnika LTV (loan to value) – czyli stosunku wysokości kredytu do wartości zabezpieczonej hipoteką nieruchomości.

W większości banków, LTV nie może przekroczyć 80% (a więc wkład własny musi wynieść 20% kwoty zakupu, bez wliczenia kosztu remontu). W nielicznych wypadkach, może to być kredytowanie maksymalnie 90% przy odpowiednim ubezpieczeniu.

Ile trwa „załatwienie” kredytu?

Kredyt hipoteczny może zostać uruchomiony już po kilku tygodniach od momentu wnioskowania. Całość procesu od momentu wnioskowania aż po jego wypłatę może zająć min. 30 dni a maksymalnie 45 dni. Bank ma zgodnie z prawem 21 dni na wydanie decyzji kredytowej. Ma też obowiązek podać przyczynę ewentualnej odmowy.

Następnie co najmniej 7 dni trwa proces weryfikacji dokumentów. Może to zająć oczywiście dłużej, zwłaszcza, gdy za wnioskiem kryje się wątpliwe zabezpieczenie lub wnioskujący oscyluje lub oscylują na granicy zdolności kredytowej.

Koszt kredytu mieszkaniowego – co się na niego składa? Kalkulator

Wśród kosztów kredytu hipotecznego, poza odsetkami znajduje się szereg innych opłat prowizyjnych, w tym także podatkowych, a także ubezpieczeń. Ich wysokość można sprawdzić każdorazowo w udostępnianym przez kalkulatory bankowe przykładzie reprezentatywnym. Są one widoczne także w naszym rankingu po najechaniu myszką lub kliknięciu na telefonie komórkowym pola „RRSO”.

Szczegóły kosztów właściwych dla interesujących Państwa kwoty, okresu kredytowania, zestawu produktów dodatkowych, otrzymają Państwo dopiero po wizycie w banku w momencie wydrukowania spersonalizowanej oferty jeszcze przed zbadaniem zdolności kredytowej.

W każdym banku należy spodziewać się następujących kosztów, zmiennych w zależności od właściwości oferty:

• odsetki – niepodważalny i podstawowy koszt, który bierze się z oprocentowania (na nie składa się marża banku + WIBOR 3M lub 6M z momentu podpisania umowy – dla stałego oprocentowania lub aktualizowany w odpowiedniej perspektywie – 3 lub 6 miesięcy),
• prowizja banku – jest to opłata w wysokości najczęściej od 1 do 3% wartości kredytu, którą pobiera bank zanim jeszcze dojdzie do wypłaty pierwszej transzy. Ostatnimi czasy jednak coraz częściej banki oferują prowizję 0% – tylko Citi Handlowy z naszego zestawienia pobiera prowizję i wynosi ona 1%,
• wpis hipoteki do księgi wieczystej – jest to koszt, który w 2020 roku wynosi 200 zł,
• wycena nieruchomości będącej zabezpieczeniem – jest to koszt rzędu 300 do 400 zł dla mieszkań i do 700 zł dla domów. Każdy bank dla celów analitycznych bada wartość nieruchomości będącej zabezpieczeniem – gdy jest nią kupowane i dopiero wznoszone mieszkanie od dewelopera, może się to odbyć bez naszego udziału – pracownik banku odwiedza budowę. Jednak w przypadku, gdy zabezpieczeniem jest inna już istniejąca nieruchomość – nasza lub dopiero co kupowana, konieczna będzie wizyta rzeczoznawcy współpracującego z bankiem w celu określenia rzeczywistej wartości mieszkania lub domu. Trzeba będzie go wpuścić do środka,
• wizytacje pracownika banku przy/na budowanej inwestycji – jest to koszt, o którym doradcy kredytowi nie mówią chętnie przed podpisaniem umowy przez klientów; przykładowo, w PKO BP konieczne jest opłacenie nawet 5 wizyt pracownika banku na budowanej inwestycji – każda po 200 złotych (sic!),
• ubezpieczenie nieruchomości od pożaru – w zależności od wartości zabezpieczenia, koszt ten może osiągnąć wartość od 80 do 300 złotych rocznie; przykładowo dla mieszkania o wartości 500 tysięcy złotych w Warszawie ubezpieczenie wynosi 160 zł rocznie,
• podatek PCC (od czynności cywilno-prawnych) – obecnie w wysokości 19 zł, jest to opłata urzędowa, którą wnosi się na poczet zmian w hipotece,
• późniejsza zmiana postanowień umowy w trakcie jej trwania, np. podwyższenie kwoty kredytu – cena ustalana różnie w zależności od banku, jednak zaczyna się od 150 zł za pojedynczy aneks.

Wszelkie koszty są zawsze zawarte w dokumencie zwanym Tabela opłat i prowizji, która musi być obowiązkowo dołączona do umowy kredytu. Podobnie jak Wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy kredytowej, na które mamy 14 dni.

Przeczytaj też: Niska marża czy niska prowizja kredytu hipotecznego? Co lepiej wybrać?

Czynniki wpływające na zdolność kredytową w oczach banku

W naszym rankingu kredytów hipotecznych podajemy widełki wartości takich jak kwota i okres spłaty. Im dłuższy okres spłaty, tym większe szanse na uzyskanie wyższej kwoty kredytu. To jednak ma związek z wiekiem. Jest to pierwszy czynnik, który wpływa (przynajmniej pośrednio) na zdolność kredytową w oczach banków.

Okres spłaty w przypadku osób w bardziej zaawansowanym wieku nie może najczęściej wynieść pełnego okresu z suwaków w kalkulatorze kredytu. Banki udzielają bowiem kredytów mieszkaniowych osobom, które w ostatnim miesiącu prognozowanej spłaty ukończą maksymalnie 75. rok życia. A zatem 65-latek może otrzymać pieniądze na 10 lat.

Poza wiekiem, podstawowymi czynnikami sprawdzanymi i wpływającymi na zdolność kredytową są:

• dochód wnioskującego – jego wysokość i ew. ilość źródeł,
• forma prawna zatrudnienia – osoby z umową o pracę na czas nieokreślony są w najlepszej sytuacji, podobnie jak emeryci, których dochód jest pewny,
• zawód, który wykonuje – osoby z branż pewnych, takich jak lekarz, adwokat czy nawet ksiądz mogą liczyć na większą kwotę; z drugiej strony w czasach obecnej epidemii koronawirusa i zawirowań na całym świecie, współczynnik DTI (debt to income – dług do dochodów) jest dla niektórych zagrożonych branż (turystyka, gastronomia) znacznie obniżony,
• historia kredytowa – dlatego tak ważne jest budowanie jej w pozytywny sposób, ponieważ wszelkie niespłacone zobowiązania obniżają tzw. scoring BIK (czyli ocenę punktową) za ostatnie 5 lat. Czasami warto zaciągnąć jakieś inne zobowiązanie – np. kartę kredytową w krótkim okresie przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny. Spłacana regularnie dodaje nam punktów,
• liczba osób wnioskujących o kredyt – w przypadku 2 lub nawet 3 osób, które starają się o kredyt, ich zdolność kredytowa jest powiększona. W tym miejscu należy zaznaczyć, że w przypadku wnioskowania o kredyt przez rodziców i dziecko, nie będzie on mógł być udzielona na 30-35 lat, jeżeli koniec spłaty miałby przypadać po 75. urodzinach najstarszego kredytobiorcy,
• koszty życia – miejsce zamieszkania, wysokość czynszu,
• liczba osób na utrzymaniu,
• aktywne zobowiązania w danym oraz w innych bankach.

Oczywiście każda z instytucji bankowych posiada swój indywidualny zestaw czynników, które bierze pod uwagę. Z racji wartości udzielanych kwot i długości okresu spłaty, wnioskujący muszą liczyć się z dokładną analizą. Na ich korzyść (lub czasem wręcz odwrotnie) może wpływać posiadanie rachunku osobistego w danym banku. W niektórych instytucjach, jak np. w PKO BP trzeba obowiązkowo dostarczyć zestaw operacji bezgotówkowych na rachunku osobistym każdego wnioskującego za okres 6 miesięcy przed dniem złożenia wniosku.

Przeczytaj też: Refinansowanie kredytu hipotecznego – na czym polega? Koszty i dokumenty

Dodatkowe koszty wpływające na zdolność kredytową

W wielu przypadkach konieczne będzie zamówienie dodatkowych produktów nie tyle ze względu na obniżenie marży, a na uzyskanie zdolności kredytowej. Otrzymanie pożądanej kwoty gotówki na okres 20 lub 30 lat niesie za sobą wiele ryzyk, zwłaszcza w przypadku osób wciąż aktywnych na rynku pracy – zwłaszcza niektórych branżach. Niektóre bądź nawet większość z banków może wymagać od Państwa zawarcia wraz z umową o kredyt hipoteczny dodatkowo umowy:

• ubezpieczenia od utraty pracy lub przychodów – w przypadku osób pracujących w niepewnych branżach, na umowie o pracę na czas nieokreślony lub przedsiębiorców ze zmiennym przychodem; osobnym przykładem są np. emeryci ze 100-procentowo pewnym przychodem,
• ubezpieczenie na życie, od następstw nieszczęśliwych wypadków – w przypadku zdarzenia jakim jest śmierć jedynego lub jednego z kredytobiorców – w tym wypadku część kredytu przypadająca do spłaty na daną osobę zostaje umorzona,
• na kartę kredytową – w banku udzielającym kredytu, a z pewnością wypowiedzenia umów na ten rodzaj produktu w konkurencyjnych instytucjach; każdy limit w karcie kredytowej stanowi w oczach banku obniżenie zdolności kredytowej o daną kwotę.

Przeczytaj też: Ubezpieczenie kredytu gotówkowego i hipotecznego – jak z niego zrezygnować?

Koszty notarialne – psi obowiązek przy nabywaniu nieruchomości

Nie należy zapominać o fakcie, że aby nabyć nieruchomość, na którą zaciągamy kredyt, należy wziąć pod uwagę koszt co najmniej jednego aktu notarialnego. W przypadku, gdy nabywamy np. mieszkanie w trakcie budowy, konieczne będzie podpisanie co najmniej 2 aktów notarialnych. Pierwszy stanowi umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego wymaganego ustawowo.

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Art. 158 Kodeksu cywilnego z 23. kwietnia 1964 roku

Gdy kupujemy nieruchomość z rynku wtórnego, czeka nas zapłata dodatkowego podatku PCC w wysokości 2%.

Przejściowo podwyższona marża banku

Dodatkowo, warto zwrócić uwagę na to, o ile w ofercie danego banku podwyższona jest marża do czasu uprawomocnienia się wpisu do hipoteki. W symulacji kosztów banki zakładają, że następuje to między 4. a 6. miesiącem od oddania inwestycji. Ostateczna data zależy od tego, jak szybko deweloper przystąpi do podpisywania ostatecznych aktów notarialnych w sytuacji, gdy naszym zabezpieczeniem jest kupowana nieruchomość. Marża w okresie przejściowym jest wyższa zazwyczaj o 0,9 p.p. do 1,5 p.p.

Przeczytaj też: Kredyt hipoteczny a zmiana pracy lub jej utrata – czy trzeba poinformować bank?

Jak wybrać najlepszą ofertę korzystając z kalkulatora kredytu hipotecznego?

Sprzedaż kredytów mieszkaniowych w I półroczu 2020 i 2018-2019. Gołym okiem jest widoczny spadek niemal o 20-30% w miesiącach pandemicznych – kwiecień i maj – w stosunku do roku 2019. Ale w styczniu, lutym i marcu wartości te były wyższe w 2020. Stąd tylko 8,3% spadek rok do roku. Źródło: https://media.bik.pl/informacje-prasowe/547080/stan-rynku-kredytowego-i-pozyczkowego-dla-osob-prywatnych-po-i-polroczu-2020-r-czy-prognoza-ii-polrocza-2020-r-zalezy-tylko-od-rozwoju-pandemii

Najlepszy możliwy kredyt mieszkaniowy nie istnieje. Produkty te różnią się w wielu aspektach, od rodzaju przeznaczenia poprzez WIBOR czy dodatkowe ubezpieczenia po warunki dotyczące prowizji wstępnej czy możliwości bezpłatnego nadpłacania, czyli wcześniejszej spłaty.

Inne priorytety dotyczące produktów hipotecznych mają ludzie młodzi, inne natomiast osoby starsze. Istnieją więc różne kryteria, którymi mogą kierować się wnioskujący o kredyt na własne M. Ostatecznie, dla każdego ważna jest na pewno wysokość raty. Jakie decyzje dotyczące parametrów kredytu trzeba będzie podjąć i jak wybrać najlepsze wartości?

Raty malejące czy stałe – które wybrać?

Kredytobiorcy zawsze stają przed wyborem rodzaju rat, w jakich będą spłacać kredyt. Mogą to być raty malejące lub stałe (więcej o obu typach rat tutaj). Te drugie, zwane również równymi lub annuitetowymi są najbardziej powszechne. Ich popularność bierze się z faktu, że nie obniżają zdolności kredytowej.

Wysokość oddawanego bankowi zobowiązania jest bowiem co miesiąc taka sama dzięki początkowo niskiej części kapitałowo-odsetkowej zobowiązania. W przypadku rat malejących od razu spłacane jest więcej kapitału wraz z odsetkami. Przez to różnica w wysokości raty dla kredytów tej samej wartości i na ten sam okres, ale z różnymi rodzajami rat, może wynieść 10-15% więcej w przypadku opcji z ratami malejącymi. Koszt kredytu w tej konfiguracji jest też ostatecznie niższy.

Oprocentowanie stałe czy zmienne

Oprocentowanie jest raczej mało zależne od klienta. Banki najczęściej oferują kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zmiennym. To sprawia, że należy liczyć się ze wzrostem lub spadkiem wysokości raty w dłuższej perspektywie czasu. Oprocentowanie stałe daje poczucie bezpieczeństwa. Jednakże w obecnych warunkach ze względu na niskie stopy procentowe, nie jest to powszechnie oferowana opcja. PKO BP proponuje klientom stałe oprocentowanie do kredytu na okres 5 lat.

Przypomnijmy – oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego to suma marży banku i WIBOR-u (aktualizowanego w perspektywie 3-miesięcznej – 3M, 6-miesięcznej – 6M lub 12-miesięcznej – 12M).

Najczęściej na polskim rynku można spotkać WIBOR 3M dla kredytu hipotecznego. W prezentowanym przez nas rankingu mamy do czynienia w 3/4 przypadkach z takimi ofertami. Jedynie w przypadku produktu PKO BP, wskaźnik ten jest aktualizowany co 6 miesięcy.

Przeczytaj też: Zmiana oprocentowania kredytu hipotecznego na stałe – czy to możliwe? Opłacalność

Czym są prowizja za udzielenie i marża? Wpływ na koszt kredytu

Banki coraz rzadziej żądają prowizji za samo udzielenie kredytu. Potrafiła ona wynieść dobrych kilka tysięcy złotych. Co do zasady musi ona zostać opłacona tuż po podpisaniu umowy kredytowej.

Sposoby na obniżenie marży  i prowizji

Banki w przykładach reprezentatywnych na swoich stronach prezentują najczęściej oferty w założeniu najbardziej rozbudowanego pakietu produktów dodatkowych. Dzięki temu, że jest się klientem danej instytucji, można zmniejszyć marżę kredytu hipotecznego. Można to osiągnąć najczęściej dzięki:

• posiadaniu konta osobistego z kartą debetową do rachunku,
• zapewnieniu wpływów wynagrodzenia na dane konto na odpowiednim poziomie i płaceniu kartą debetową określonej kwoty miesięcznie,
• uruchomieniu dodatkowej karty kredytowej i aktywnym korzystaniu z niej,
• zawarciu umowy ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy,
• świadectwu energetycznemu budynku (opcja dostępna w PKO BP).

Wśród powyższych czynników dominują te, które dotyczą już używanych przez wielu funkcjonalności, tj. konta osobistego, karty debetowej, często też i kredytowej. Świadectwo energetyczne budynku dotyczy raczej nowych osiedli. Natomiast na szczególną uwagę zasługują 2 wymienione powyżej ubezpieczenia.

Zabezpieczenie powstającej lub kupowanej nieruchomości

Istotnym elementem wnioskowania o kredyt hipoteczny, jest wybór zabezpieczenia. Koniecznie musi być nią nieruchomość. Raczej w każdym banku panuje dowolność jej wyboru – pod warunkiem posiadania różnych nieruchomości. Zabezpieczeniami głównym i dodatkowym może być:

• hipoteka nieruchomości budowanej lub innej (także należącej do osoby trzeciej) – wycena nieruchomości, wpis w księdze wieczystej lub,
• cesja z praw z polisy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych lub,
• cesja z polisy ubezpieczenia na życie kredytobiorcy wraz ze wskazaniem banku jako jedynego uprawnionego do otrzymania świadczenia ubezpieczeniowego.

Istnieją trzy warunki, które musi spełniać hipoteka:

• generować odpowiedni współczynnik LTV – jeżeli kwota kredytu jest za wysoka, a posiadają Państwo inną, droższą nieruchomość niż ta kupowana, można ten fakt wykorzystać i to na niej ustanowić hipotekę,
• muszą być Państwo jej właścicielem,
• nie może być na niej ustanowionej żadnej innej hipoteki.

Przeczytaj też: Kalkulator rat kredytowych – kredytu gotówkowego, hipotecznego, chwilówek

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym z 2017 roku, banki mają obowiązek udostępnić klientom możliwość wcześniejszej całkowitej lub częściowej spłaty kredytu hipotecznego już od 3 roku kredytowania bez opłat. Wcześniej był to okres min. 5 lat. Wyjątkami są tu PKO BP, Bank Millennium, które dają swoim klientom tę możliwość już od 1. miesiąca kredytowania i to bez pobierania dodatkowych prowizji.

Za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu, klientowi należy się zwrot prowizji i wszystkich innych opłat. Pieniądze należą się za w wysokości proporcjonalnej do okresu, który pozostał do spłaty.

Przeczytaj też: Home staging mieszkania przed sprzedażą – co to jest? Ile kosztuje i czy warto skorzystać?

Czym jest karencja w spłacie i wakacje kredytowe?

Karencja to okres od momentu podpisania umowy do momentu rozpoczęcia spłat rat kapitałowych kredytu. Jest on stosowany również przy kredytach hipotecznych i wynosi w zależności od banku lub rodzaju zakupowanej nieruchomości zazwyczaj od 1 do 12 miesięcy. W tym okresie spłacane są jedynie odsetki od użyczonego kapitału. Z karencji można skorzystać, lecz nie trzeba. Warto zastanowić się, czy jest sensowne korzystanie z tej opcji. Koszty odsetek już bowiem rosną, natomiast kwota kapitału wciąż pozostaje niezmieniona.

Z drugiej strony, karencja może być pomocnym rozwiązaniem dla osób, które potrzebują oddechu finansowego w momencie, gdy podejmują tak duże zobowiązanie jakim jest kredyt na 20-35 lat. Najrozsądniej jest wykorzystać ten czas na stworzenie sobie swego rodzaju poduszki finansowej. Można to uczynić poprzez zaoszczędzenie kwoty, którą w normalnych warunkach spłacałoby się jako zwykłą ratę. Karencję można wykorzystać tylko raz. Ewentualne problemy w spłacie można później rozwiązywać jedynie poprzez płatne wakacje kredytowe.

Przeczytaj też: Program Pierwsze Mieszkanie 2023 – kto może skorzystać? Banki, zasady dla konta mieszkaniowego i kredytu 2%