Rok 2019 był rekordowy pod kątem liczby, jak i wartości przyznanych kredytów hipotecznych – 225 073 pozytywnie rozpatrzonych wniosków. Mimo spadków w II kwartale 2020 r., perspektywy dla rynku nie są pesymistyczne. Wielu Polaków kupuje nieruchomości na użytek własny, choć od pewnego czasu rośnie odsetek zakupów w celach czysto inwestycyjnych. Istotnym czynnikiem decydującym o pozytywnej decyzji kredytowej jest fakt posiadania wkładu własnego w odpowiedniej wysokości. Czym on jest i ile powinien wynosić? Czy jest możliwy kredyt hipoteczny bez własnych środków? Jakie są alternatywne sposoby na zdobycie wkładu własnego? Odpowiadamy na te i inne pytania w poniższym artykule.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie spłacane często przez większość życia. Paradygmat stale rosnącej wartości nieruchomości ma się w Polsce dobrze. Tak zresztą jest, zwłaszcza w otoczeniu niskich stóp procentowych, które obecnie znajdują się w Polsce na historycznie niskim poziomie. Na lokatach można obecnie właściwie tylko stracić. Z kolei pożyczanie stało się tańsze. Epidemia koronawirusa i lockdown wprowadzony przez rząd zweryfikowały politykę i portfele produktów hipotecznych banków. Jednocześnie ceny nieruchomości wcale nie spadły.

Cena transakcyjna 1 m2 w Warszawie wyniosła pod koniec II kwartału 2020 roku – 9331 zł, co stanowi dalszy wzrost w stosunku do I kwartału, a jeszcze większy w stosunku do końcówki roku 2019 (8642 zł/m2) według danych z raportów AMRON-SARFiN.

PKO BP Kredyt hipoteczny
  • PKO BP
  • Kredyt Własny kąt hipoteczny od 20 tys. do 3 mln zł
  • Termin spłaty: 1 - 35 lat
  • RRSO - 2,99 - 3,17%
    Przykład reprezentatywny:
    Kwota kredytu: 213052,00 zł
    Okres kredytu: 25 lat
    Stopa oprocentowania (zmienna): 1,39% (pierwszy rok - marża 1,1% - podwyższona o 0,9 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej - założenie 4 miesiące), 2,71% (kolejne lata - marża 2,42%)
    WIBOR: 6M
    RRSO: 3,17%
    Wskaźnik LTV: 68,3%
    Ubezpieczenie nieruchomości: 4271,74 zł
    Wysokość raty równej: 842,39 zł (pierwszy rok) i 974,68 zł (kolejne lata)
    Wysokość odsetek: 78406,36 zł
    Wycena nieruchomości: 400 zł
    Karta kredytowa: 1725,55 zł za cały okres
    Ubezpieczenie od utraty źródła dochodu, choroby, itd.: 6924,19 zł za 4 lata
    Podatek PCC: 19 zł
    Całkowity koszt kredytu: 91746,84 zł
    Całkowita kwota do spłaty: 304798,84 zł
    Stan na dzień 8.06.2020 r.
  • Prowizja: 0%
  • Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
    Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
    Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak, ale tylko na pierwszych 5 lat trwania kredytu

    Karencja, czyli zawieszenie spłaty do 36 miesięcy jednorazowo w czasie kredytowania
    Unikalna możliwość uzyskania niższej marży w przypadku dostarczenia charakterystyki energetycznej dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu do - 85 kWh/(m2rok) - dla mieszkania i do 95 kWh/(m2rok) - dla domu.
BNP Paribas - kredyt hipoteczny - banner 300x250
  • BNP Paribas
  • Kredyt hipoteczny od 100 tys. do 4 mln zł
  • Termin zwrotu: 1 - 30 lat
  • RRSO - 2,54%
    Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową i zapewniający wpływ min. 2500 zł/mies.:
    Kwota kredytu: 260000,00 zł
    Okres kredytu: 25 lat
    Stopa oprocentowania (zmienna): 2,38% (marża 2,1%, podwyższona o 1,5 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 5 miesięcy)
    WIBOR: 3M
    RRSO: 2,54%
    Wskaźnik LTV: 78,8%
    Wysokość raty równej: 1355,21 zł (pierwsze 5 miesięcy), później 1153,44 zł
    Wysokość odsetek: 85420,66 zł
    Wycena nieruchomości: 300 zł
    Ubezpieczenie na życie: 17796,24 zł
    Podatek PCC: 19 zł
    Całkowita kwota do spłaty: 368154,44 zł
    Stan na dzień 1.06.2020 r.
  • Prowizja: 0%
  • Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
    Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
    Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak, ale tylko na pierwszych 5 lat trwania kredytu

    Karencja, czyli zawieszenie spłaty do 36 miesięcy jednorazowo w czasie kredytowania
    Unikalna możliwość uzyskania niższej marży w przypadku dostarczenia charakterystyki energetycznej dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu do - 85 kWh/(m2rok) - dla mieszkania i do 95 kWh/(m2rok) - dla domu.
Citi Handlowy - kredyt hipoteczny
  • Citi Handlowy
  • Kredyt hipoteczny od 50 tys. do 3 mln zł
  • Termin zwrotu: 3 - 30 lat
  • RRSO - 2,31%
    Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową i przy zawarciu umowy ubezpieczenia:
    Kwota kredytu: 520000,00 zł
    Okres kredytu: 25 lat
    Stopa oprocentowania (zmienna): 2,17% (marża 1,89%, podwyższona o 1,3 p.p. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 3 miesiące)
    WIBOR: 3M
    RRSO: 2,31%
    Prowizja: 1% - 5200,00 zł
    Wysokość raty równej: 2273,00 zł
    Wysokość odsetek: 157437,00 zł
    Wpis hipoteki do KW: 200 zł
    Podatek PCC: 19 zł
    Całkowity koszt kredytu: 162856 zł
    Całkowita kwota do spłaty: 682856,00 zł
    Stan na dzień 1.06.2020 r.
  • Prowizja: 1%
  • Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
    Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
    Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak, ale tylko na pierwszych 5 lat trwania kredytu

    Karencja, czyli zawieszenie spłaty do 36 miesięcy jednorazowo w czasie kredytowania
    Unikalna możliwość uzyskania niższej marży w przypadku dostarczenia charakterystyki energetycznej dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu do - 85 kWh/(m2rok) - dla mieszkania i do 95 kWh/(m2rok) - dla domu.
Kredyt hipoteczny od Millennium Banku
  • Millennium Bank
  • Kredyt hipoteczny od 25 tys. do 4,5 mln zł
  • Termin spłaty: 6 - 35 lat
  • RRSO - 2,78%
    Przykład reprezentatywny - klienci posiadający konto z kartą debetową, wykonujący nią transakcje na min. 500 zł/mies.:
    Kwota kredytu: 302821,00 zł
    Okres kredytu: 30 lat
    Stopa oprocentowania (zmienna): 2,28% (marża 2,00%, 1512,00 zł prowizji za podwyższone ryzyko do uprawomocnienia się wpisu hipoteki - założenie 6 miesięcy)
    WIBOR: 3M
    RRSO: 2,78%
    Wskaźnik LTV: 78,0%
    Ubezpieczenie nieruchomości: 10440,00 zł
    Wysokość raty równej: 1162,16 zł
    Wysokość odsetek: 115556,74 zł
    Wpis hipoteki do KW: 200 zł
    Ubezpieczenie na życie: 12163,97 zł
    Podatek PCC: 19 zł
    Całkowity koszt kredytu: 129891,71 zł
    Całkowita kwota do spłaty: 432712,71 zł
    Stan na dzień 04.06.2020 r.
  • Prowizja: 0%
  • Finansowanie do: 80% wartości nieruchomości
    Możliwość wcześniejszej spłaty: już od 1 miesiąca spłaty
    Możliwość zastosowania stałej stopy procentowej: tak, ale tylko na pierwszych 5 lat trwania kredytu

    Karencja, czyli zawieszenie spłaty do 36 miesięcy jednorazowo w czasie kredytowania
    Unikalna możliwość uzyskania niższej marży w przypadku dostarczenia charakterystyki energetycznej dla nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu do - 85 kWh/(m2rok) - dla mieszkania i do 95 kWh/(m2rok) - dla domu.

 

Informacje w tabeli mają charakter wyłącznie prezentacyjny i nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 §1 Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 1964, poz. 16, nr 93 z póź. zm.). Mają one charakter prezentacyjny. Proszę mieć świadomość, że ostateczne warunki udzielenia pożyczki zostaną przedstawione przez firmę pożyczkową.

Rekomendacja S KNF – minimalny wkład własny w kredytach hipotecznych

Kwestię wysokości wkładu własnego reguluje w Polsce Rekomendacja S (dotycząca dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytowych zabezpieczonych hipotecznie) z 2013 roku, wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego. Powstała ona na podstawie art. 137 pkt. 5 ustawy Prawa bankowego. Zgodnie z dokumentem, przy zakupie nieruchomości przy wsparciu kredytu hipotecznego, wkład własny powinien stanowić minimum 20% . Może on wynieść w wyjątkowych sytuacjach 10%. Wtedy zamiast 80%, jak przy wkładzie własnym 20%, współczynnik LTV (loan to value – wysokość kredytu do jego wartości) wyniesie 90%. Dodatkowe 10% musi jednak podlegać ubezpieczeniu.

Mieszkanie na kredyt hipoteczny - bez wkładu własnego - kanapa, telewizor, białe ścianyRozwiązanie to ma z jednej strony chronić kredytobiorców. Chodzi o to, by nie zapożyczali się ponad własne siły, a decyzję o kupnie własnych czterech kątów podejmowali, gdy posiadają już min. 20% jego wartości w postaci gotówki. Z drugiej strony chodzi jednak przede wszystkim o ochronę systemu bankowego. Wiadomo, że banki nie biorą gotówki z kosmosu. Kredyty są głównym motorem kreującym pieniądz, muszą więc być spłacane.

Dbanie o zapewnienie niskiej szkodowości portfela kredytów hipotecznych jest zadaniem analityków bankowych od dawna, a nie zawsze odbywało się ono bez porażek. Sytuacja, w której bank obsługuje zbyt wiele niespłacanych kredytów jest niebezpieczna dla jego dalszego funkcjonowania. Zwłaszcza, że nieoddany kredyt z LTV 90-100% sprawia, że nie wyszedłby na przysłowiowe zero. Dlaczego? Ponieważ koszty operacji przejęcia nieruchomości i jej sprzedaży przekroczyłyby wtedy jej wartość.

Wkład własny a zdolność kredytowa

Nie można zakładać, że jak za pociągnięciem czarodziejskiej różdżki, uda się zdobyć brakujące środki. Może się okazać, że upragnione przez Państwa mieszkanie będzie kosztować akurat 400 tysięcy złotych. Bank będzie gotów udzielić Państwu maksymalnie 300 tysięcy złotych kredytu. Państwo posiadają z kolei tylko 80 tysięcy złotych oszczędności. 80 z 400 tysięcy to akurat wymagane w polskim prawie 20% wkładu własnego, ale przeszkodą do uzyskania większej ilości środków jest akurat zdolność kredytowa. Rozwiązań w podobnej sytuacji może być kilka:

  • próba wydłużenia okresu kredytowania o kolejne 1-3 lata,
  • odłożenie decyzji o zakupie i wnioskowanie po podwyżce pensji lub uzyskaniu lepszego rodzaju umowy o pracę, np. na czas nieokreślony,
  • upłynnienie innych zasobów lub aktywów – jak akcje, ruchomości lub inna nieruchomość (czy nie zapomnieli Państwo przekazać bankowi, że uzyskują Państwo dodatkowe dochody z najmu?) – można je wnieść.

Czasami najlepiej sprawdzić też ofertę w innej instytucji i zobaczyć jak ona obliczy Państwa zdolność kredytową. Każdy bank ma swoją politykę przyznawania kredytów. Sytuację może poprawić wykupienie ubezpieczenia do kredytu hipotecznego np. od utraty pracy lub na życie. Chociaż w stosunku do osób młodych jest to podstawowy wymóg wielu instytucji. Zdrowy rozsądek podpowiada też by zawsze posiadać jakąś poduszkę finansową. Gdy uzyskuje się kredyt hipoteczny, nie można przestać płacić jego rat. W razie załamania budżetu domowego i niespłacenia już 2 kolejnych rat, należy się liczyć z poważnymi konsekwencjami.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Po przeanalizowaniu przepisów, o których mowa powyżej mogłaby brzmieć zwyczajnie “Nie”, ALE istnieją sposoby na uzbieranie wkładu własnego (o tym piszemy począwszy od nagłówka “Środki na indywidualnym koncie emerytalnym IKE”). Obecna wysokość minimalnego wkładu własnego funkcjonuje od 3 lat, choć była zwiększana stopniowo:

  • w 2014 roku – min. 5% wkładu własnego,
  • 2015 – 10%,
  • 2016 – 15%,
  • aż do 2017 roku – 20%.

Wkład własny to nic innego jak pieniądze, których posiadanie deklarują Państwo bankowi w momencie wnioskowania o kredyt hipoteczny. Gdy dojdzie do podpisania umowy o kredyt hipoteczny, trzeba będzie je wpłacić deweloperowi lub sprzedającemu nieruchomość, by można było uruchomić jakąkolwiek transzę kredytu. Oznacza to, że w momencie podawania danych do obliczenia Państwa zdolności kredytowej, należy opierać się na twardych danych nt. własnych możliwości finansowych.

Banki muszą stosować się do ustawowego wymogu 21 dni na wydanie decyzji nt. przyznania bądź odrzucenia kredytu hipotecznego. Decyzja ta jest następnie ważna przez kolejne 30 dni. Jakie czynniki mogą pomóc w uzbieraniu wkładu własnego tak, by móc cieszyć się z zakupu własnego M?

Środki na indywidualnym koncie emerytalnym IKE

Okazuje się, że niektóre banki uznają jako wkład własny środki, które zgromadzili Państwo w ramach IKE (Indywidualnego Konta Emerytalnego) lub IKZE (Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego). Nie należy w tym celu danych środków wypłacać. Procedura zakłada formalnie zabezpieczenie przez bank tychże środków na poczet spłaty kredytu.

Cudza nieruchomość jako wkład własny

Kolejną formą na skompletowanie wkładu własnego jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci wpisu do hipoteki nieruchomości należącej do innej osoby. Właściciel danej działki lub domu, poza obciążeniem dodanym w dziale IV księgi wieczystej, musi także przystąpić do kredytu hipotecznego.

Działka budowlana jako zabezpieczenie kredytu

W sytuacji, gdy wnioskują Państwo o kredyt na budowę domu jednorodzinnego na posiadanej już działce, wkładem własnym może być działka, na której ma powstać budynek. To fakt, o którym wiele młodych osób wnioskujących o kredyt zapomina. Przy liczeniu zdolności kredytowej bank bierze pod uwagę nie tylko wartość działki, ale także planowanego budynku.

Mieszkanie na kredyt - widne pomieszczenie z oknem, schodyDotychczasowe środki włożone w budowę nieruchomości

Zdarza się, że koszty budowy domu przewyższają wyobrażenia i możliwości inwestora. Zazwyczaj okazuje się wtedy, że uzbieranie kwoty pozwalającej na kontynuowanie prac może potrwać kolejne lata. Wtedy może się on zdecydować na szukanie finansowania. Naturalnym wyborem będzie tutaj pożyczka hipoteczna lub nawet bardziej kredyt hipoteczny, dla którego wkładem będzie nie tylko działka, ale także wszelkie koszty poniesione dotychczas podczas budowy. Należy wtedy przedłożyć bankowi wszelkie rachunki, faktury za materiały i wykonane dotychczas usługi. Konieczna będzie też wizyta rzeczoznawcy majątkowego, który określi stan i wartość budowanej nieruchomości.

Papiery wartościowe, akcje, obligacje i posiadane kruszce

Niektóre z instytucji bankowych mogą uznać za wkład własny posiadane papiery wartościowe w postaci obligacji lub akcji spółek rządowych lub prywatnych. O ile wartość tych pierwszej jest stosunkowo stała i zastaw na nich może być zaakceptowany, o tyle w przypadku akcji może być jednak ciężej. Być może lepiej będzie je spieniężyć, podobnie zresztą jak metale szlachetne tj. złoto inwestycyjne, srebro, platynę. Wymieniamy powyższe aktywa w celu uzmysłowienia Państwu, że brakującej kwoty należy szukać gdzie to tylko możliwe.

Darowizna od najbliższej rodziny

Często zdarza się, że młodzi ludzie otrzymują darowiznę od rodziców, by móc dysponować potrzebną gotówką na wkład własny. Nie ulegajmy jednak stereotypom, bo także i rodzice czasem otrzymują darowiznę na ten poczet od swoich dzieci. Opłacalność tej operacji zależy bezpośrednio od faktu bycia spokrewnionym z darczyńcą w pierwszej linii: rodzice – dziecko, brat – siostra, żona – mąż. Po otrzymaniu pieniędzy przelewem na konto, obdarowany musi w ciągu 6 miesięcy złożyć odpowiedni druk o tytule SD-Z2 do swojego urzędu skarbowego. W przeciwnym razie zostanie na niego nałożony podatek dochodowy w wysokości 3 – 7% nawet w pierwszej grupie podatkowej.

Niższa wycena w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego

Niektóre banki dowolnie podchodzą do ustalenia kwoty wyjściowej dla wysokości wkładu własnego w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. To znaczy przyjmują albo zakupu, albo wartość własnej wyceny danej nieruchomości (jeżeli jest niższa), by wymagany wkład własny dla klienta był niższy. Oczywiście muszą istnieć inne poważne czynniki, wpływające pozytywnie na zdolność kredytową klienta, a więc przede wszystkim wysokość jego zarobków, by ostateczna decyzja kredytowa mogła być pozytywna.

Co nie może być wkładem własnym?

Zastanawiając się nad opcjami zbierania na wkład własny, komuś może przyjść do głowy pomysł pożyczenia na wkład własny. Otóż fakt ten zawsze będzie odnotowany przez bank, ponieważ informacja o zobowiązaniu pojawi się od razu w Bazie Informacji Kredytowej. Z pewnością wkład własny nie może pochodzić z kredytów gotówkowych ani pożyczek pozabankowych. To samo dotyczy pożyczek prywatnych. Jedynie środki, które należą do Państwa bezpośrednio mogą być przedmiotem zwiększającym Państwa zdolność kredytową. Zamiast zatem pożyczać od najbliższej rodziny, warto rozważyć opcję darowizny. Dzięki niej, w pełni legalny sposób stają się Państwo dysponentami określonej sumy.

Minimalny wkład własny 2020 w polskich bankach

Zazwyczaj Polacy decydują się na zakup pierwszej lub kolejnej nieruchomości, gdy mają odłożoną większą część gotówki. Jednak nie zawsze odbywa się to w ten sposób. Osoby bez mieszkania szukają nieruchomości jeszcze, gdy nie mają odpowiednich oszczędności. Motywuje ich chęć “przejścia na swoje” zamiast dalszego spłacania czyjegoś kredytu mieszkaniowego na wynajmowane mieszkanie. Pomocne może być poniższe zestawienie, które pokazuje, jaki jest minimalny wkład własny lub jakie jest maksymalne LTV w konkretnych bankach w Polsce:

Bank
Wymagany minimalny wkład własny
Alior Bank
10%
BNP Paribas
20%
BOŚ Bank
30%
Citi Handlowy
20%
Credit Agricole
10%
ING Bank Śląski
30%
mBank
20%
Bank Millennium
10%
Bank PEKAO
15%
PKO BP
20%
Bank Pocztowy
20%
Santander Bank
10%

Pamiętajmy o tym, że minimalny wkład własny poniżej 20% musi zostać dodatkowo ubezpieczony. Trzeba zdawać sobie jednak sprawę z tego, że im mniejszą sumę są Państwo w stanie wyłożyć, tym gorsze warunki kredytowania mogą zostać Państwu zaproponowane. Brak minimum 20%, a w obecnych czasach nawet i 30% może oznaczać negatywną decyzję kredytową. I to właśnie zbyt niski wkład własny jest często wymieniany przez banki jako przyczyna odrzucenia wniosku o kredyt hipoteczny (od 2019 roku przyczyna nieprzyznania finansowania musi być obowiązkowo podana).