Sytuacja na rynku inwestycyjnym dla początkującego inwestora jest dziś dość trudna. Możliwości jest sporo, ale nawet ekonomiści (nie mówiąc o internetowych ekspertach) mogą się mylić, narażając zwykłych ludzi na utratę środków. Na tym tle dobrze wypada ulokowanie środków poprzez zakup gruntu. Aby na inwestycji nie stracić warto przyjrzeć się temu jak zmieniały się ceny ziemi w Polsce w ostatnich latach, jakie są obecne regulacje prawne dot. prawa do zakupu ziemi. W poniższym artykule omawiamy również wady i zalety tego rodzaju inwestycji, a także pomysły jej wykorzystania oraz towarzyszące temu koszty. Wreszcie, odpowiemy na pytanie czy można starać się o kredyt na zakup gruntu.
Inwestycja w ziemię 2022 – jak zmieniały się ceny ziemi w ostatnich 10 latach?
Inwestorzy nie wiedzą dziś co myśleć o cenach gruntów. Z jednej strony słyszą o działkach w centrum Warszawy sprzedanych za kilkadziesiąt milionów złotych. Z drugiej strony wciąż opowiadane są historie o 100-letnich domach z bala w Puszczy Białowieskiej kupionych za kilka tysięcy złotych. Jaka jest prawda? Porównajmy wzrost cen działek w ostatnich latach dla poszczególnych kategorii gruntów:
- działki rolne: w 2012 roku 1 ha był wart średnio 19 288 zł. W 2021 roku w zależności od klasy gruntu (dobra/średnia/słaba) był wart 34 488 – 59 304 zł/ha (dane: KRiR, GUS),
- działki budowlane: w 2012 roku średnia cena ofertowa działki o powierzchni do 2 tys. mkw. w Warszawie wynosiła 850 tys. zł. W 2021 roku taka sama działka jest warta ok. 2 mln. zł. (dane: szybko.pl),
- działki letniskowe: w 2014 roku 440-metrowa działka ROD z 35-metrowym domem była warta 30 tys. zł. Dziś – ok. 65 tys. zł. (dane: dziennikzachodni.pl, OLX).
Jak widać, niezależnie od rodzaju czy lokalizacji działki, ceny rosną. W ciągu dekady działki zwiększyły wartość średnio o ok. 30 – 60 proc. zależnie od rodzaju i położenia. To może być wskazówka dla każdego, kto zastanawia się dziś nad kupnem siedliska, ale waha się ze względu na koszty: za kilka lat będzie odpowiednio drożej, więc warto kupić działkę jak najwcześniej.
Źródła rzadowe – aktualne średnie ceny działek 2022
Szczegółwe i aktualne średnie ceny ziem w Polsce w roku 2022 z podziałem na województwa oraz klasy ziem prezentuje strona rządowa: https://www.gov.pl/web/arimr/srednie-ceny-gruntow-wg-gus.
Gdzie najlepiej kupić ziemię?
Zastanówmy się gdzie inwestycja w ziemię będzie dla nas najwłaściwsza. Przyjrzyjmy się nieruchomościom położonym odpowiednio w centrum miasta, na przedmieściach oraz działkom rolnym i siedliskowym.
Działka w centrum miasta
Mamy obecnie do czynienia z dość nietypową sytuacją, gdy działki w praktycznie całym kraju mogą być dobrą inwestycją. Parcele w dużym mieście to najpewniejszy zysk, ale takich działek nie ma już zbyt wiele w centrum Warszawy czy Krakowa. Ceny działek w centrum miasta o powierzchni kilkuset mkw. wynoszą średnio ponad 5 mln zł (dane szybko.pl).
Działka na przedmieściach
Miasta jednak szybko się rozrastają, co sprawia, że coraz cenniejsze stają się grunty w miejscowościach podmiejskich i w ich okolicy, niezależnie od województwa (dotyczy to tak samo mazowieckiego, jak łódzkiego czy dolnośląskiego).
Działki rolne i siedliskowe
Równolegle trwa prawdziwy boom na działki na wsi. 20 lat temu z łatwością można było kupić tanią chatę z bala na Podlasiu czy w Bieszczadach. Dziś działki są wykupowane z dnia na dzień, a w popularnych lokalizacjach ceny dochodzą już do tych znanych z miast. Polacy chętnie kupują działki w atrakcyjnych przyrodniczo regionach Polski, przy czym definicja pięknej przyrody się rozszerza.
To już nie tylko Zakopane czy Sopot. Coraz więcej osób docenia mazurskie jeziora, podlaskie lasy i sielską Warmię. Taka działka daje duże możliwości inwestycji na różnym poziomie finansowym (agroturystyka, SPA, osiedle). Może też być wykorzystania do własnych celów (odpoczynek, budowa siedliska, dziedziczenie).
Działki przemysłowe
Jednocześnie atrakcyjne inwestycyjnie mogą być również grunty na terenach uprzemysłowionych. Infrastruktura w pobliżu dróg, dworców czy lotnisk w Polsce dopiero się tworzy. Pod takie inwestycje zawsze będzie brakować dobrze położonych gruntów.
Czy jest więc jakiś region Polski, w którym nie warto inwestować? Jedyne zagrożenie to kupno działki w miejscu, w którym wkrótce powstanie inwestycja uniemożliwiająca wykorzystanie terenu zgodnie z przeznaczeniem (np. wysypisko śmieci przy planowanej agroturystyce). Dlatego przed zakupem warto dobrze sprawdzić wszystkie dane dotyczące miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i gminnych inwestycji.
Jaką ziemię może kupić nie-rolnik?
Ostatnie lata to wyjątkowo duże zamieszanie dotyczące tego, jakie działki mogą kupować rolnicy, a jakie – pozostałe osoby. Przypomnijmy z czego wynikają te nieporozumienia. W 2016 roku wprowadzono bardzo skomplikowane przepisy, mające na celu zabezpieczenie posiadania ziemi przez polskich rolników. To się po części udało, choć przy okazji dziesiątki tysięcy osób musiały dopełniać wielu formalności i czekać kilka miesięcy na zakup zwykłego siedliska. W 2019 roku przepisy zostały ponownie zmienione. Dziś każdy może kupić ziemię o powierzchni:
- 0,3 ha, jeśli są to grunty rolne,
- 0,5 ha, jeśli jest to siedlisko (budynki mieszkalne i gospodarcze),
- więcej, jeśli 70 proc. działki to stawy,
- Do 1 ha po zgłoszeniu do KOWR (Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa).
Działki o powierzchni powyżej 1 ha może już w teorii kupić tylko rolnik. Szybko jednak okazało się, że pod tym pojęciem kryje się więcej, niż zdawało się ustawodawcy. I tak, dziś rolnikiem można zostać np. poprzez małżeństwo z kimś, kto jest wpisany do KRUS lub po ukończenie internetowego kursu dającego uprawnienia rolnicze. Warto uściślić, że te przepisy nie dotyczą więc działek budowlanych czy ROD.
Czy warto kupić ziemię pod inwestycję?
Podsumowując, następujące czynniki przemawiają za zakupem ziemi:
- bezpieczna, sprawdzona inwestycja,
- stabilny zysk,
- duża dowolność dysponowania gruntem,
- szerokie możliwości inwestycyjne,
- ziemi nie przybywa, więc – podobnie jak złoto – w dłuższej perspektywie może tylko drożeć.
Stare europejskie przysłowie mówi, że nie można nic zrobić człowiekowi, który uprawia własne ziemniaki. Własna ziemia to bezczynszowe mieszkanie, możliwość zabezpieczenia żywności, opału i wody nawet w najgorszych czasach. Jak czytamy w artykule w Gazecie Wyborczej z kwietnia 2021, w czasie pandemii za działkę ROD o powierzchni kilkudziesięciu metrów warszawiacy byli gotowi zapłacić 150 tys. złotych – to wzrost o 128 proc. od maja 2019 roku.
Właściwie wszystkie aktualne wydarzenia społeczno-gospodarcze (Zielony Ład, pandemia, Nowy Ład, ceny prądu, gazu, śmieci, wody, żywności) dostarczają kolejnych argumentów za tym, by jak najszybciej mieć własny kawałek ziemi i pola.
Przeczytaj też: Dom autonomiczny zarabiający na siebie – własna studnia, energia ze słońca
Ceny ziemi w przyszłości – prognozy
Na razie nie zanosi się na to, by ziemia miała w ciągu najbliższych lat tracić na wartości. Niespokojna sytuacja pandemiczna wielu skłoniła do szukania swojej oazy poza miastem. Z drugiej strony poprawia się infrastruktura (Internet – gdzieniegdzie nawet kładziony jest połączenie światłowodowe, drogi, wodociąg), a praca zdalna staje się coraz bardziej popularna – wszystko to składa się na rosnące zainteresowanie działkami poza miastem. A co za tym idzie, na rosnącą atrakcyjnością wszelkich inwestycji związanych z wykorzystaniem takiej działki (usługi, agroturystyka, ekologiczne rolnictwo).
Jednocześnie liczba działek rekreacyjnych znacznie spadła w ostatnich latach w związku z ich likwidacją w miastach i zabudową poza miastem – ROD-y też stają się w związku z tym coraz cenniejsze.
Przeczytaj też: Dom na zgłoszenie bez „formalności” do 70m2 – czy warto?
Kupno ziemi – wady i zalety
Ten artykuł to wyszczególnienie listy zalet wiążących się z posiadaniem własnej ziemi. A czy są jakieś wady? Istnieją dwa główne zagrożenia, które mogą się ze sobą łączyć.
„Niesprzedawalna” działka
Pierwsze to kupno „w ciemno” działki, która później stanie się nieatrakcyjna i praktycznie „niesprzedawalna”. Tak może się stać w związku z okoliczną inwestycją, zanieczyszczeniem gruntu, powietrza lub wody, zniszczeniem terenu czy okolicy. Dlatego warto uważnie podchodzić do takich inwestycji, łącząc wizję lokalną ze sprawdzeniem dokumentów.
Przeczytaj też: Złoto – cena i kurs – ile kosztuje sztabka, uncja i gdzie kupić?
Nieprzemyślana inwestycja
Tu dochodzimy do drugiego zagrożenia, jakim jest nieroztropność i niska świadomość inwestora. W ostatnich latach w mediach można było wielokrotnie przeczytać bardzo podobne historie osób, które zakupiły zabytkowe dwory i parki. Ich serce rwało się do spełnienia marzenia o własnym pałacu. Kilka lat później stawało się jasne, że remont i utrzymanie takiej inwestycji to nawet kilkanaście milionów złotych. Inwestorzy, po stracie pieniędzy, wycofywali się.
Na podobnej zasadzie do problemów dochodzi, gdy inwestor kupuje działkę w miejscu, którego nie zna – np. na drugim końcu Polski. Nie ma czasu zajmować się bieżącymi sprawami (powalone drzewo, wycinka lasu), nie orientuje się w przepisach… Po kilku latach, gdy wraca na swój teren, czekają na niego liczne obowiązki, kary i kłopoty.
Inny tego typu scenariusz to zakup kilkudziesięciu hektarów przez osobę, która nie ma środków na bieżące utrzymanie terenu i nie ma żadnego know-how dotyczącego upraw, utrzymania lasu czy innych możliwości wykorzystania potencjału terenu. Przez zaniedbania taka działka z czasem tylko straci na wartości. Podsumowując, ziemia to trafiona inwestycja, o ile inwestor podchodzi do niej świadomie i wykona wcześniej przynajmniej pobieżny kosztorys.
Przeczytaj też: Monety bulionowe i kolekcjonerskie – złote i srebrne – jak inwestować?
Ziemia pod inwestycję – pomysły i koszty
Na pytanie o to, ile potrzeba pieniędzy, by kupić dobry grunt inwestycyjny, trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Inwestycje dzielą się na szereg rodzajów. Wymieńmy tylko kilka:
- usługi (myjnia, bar, basen),
- noclegi (agroturystyka, pole namiotowe, hotel),
- wydarzenia (festiwale, warsztaty, wynajem),
- rolnictwo (uprawa warzyw, sadownictwo, pasieki),
- energia odnawialna (grunt pod fotowoltaikę, wiatraki),
- produkcja (fabryka, przetwórnia, manufaktura),
- sama ziemia może być inwestycją (pozyskiwanie surowców, wzrost wartości z czasem, łączenie i przekształcanie gruntów).
Zarabianie na wynajmie gruntów pod wiatraki czy panele fotowoltaiczne nie było znane już kilkanaście lat temu. To pokazuje, że samo posiadanie ziemi już pozwala myśleć o inwestowaniu, ale katalog możliwych inwestycji nie jest jeszcze zamknięty.
Dlatego nie sposób odpowiedzieć na pytanie, ile potrzeba środków, by stworzyć inwestycję na swoim terenie. Z pewnością w przypadku najtańszych inwestycji, takich jak pole namiotowe, mała produkcja rolnicza lub przetwórcza, wynajem terenu pod wydarzenia, można mówić o poziomie minimum kilkudziesięciu tysięcy złotych. Nie ma przy tym ograniczeń, jeśli chodzi o wielkość działki – dziś w miastach budynki wielorodzinne z mieszkaniami na sprzedaż powstają już na działkach o powierzchni kilkuset mkw.
Przeczytaj też: Srebro 2022 – cena, kurs i notowania – jak inwestować? Sztabki, ETF-y, akcje
Czy można starać się o kredyt na zakup ziemi?
Istnieje szereg sposobów na finansowanie tego typu inwestycji. Szczegóły zależą od ceny działki – najtańsze, których cena dochodzi do ok. 50 tys. zł, często są finansowane z kredytu gotówkowego. Aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny, trzeba spełniać nieco więcej warunków, jeśli chodzi o dochody. Warto wiedzieć, że w przypadku kredytu hipotecznego bank jako zabezpieczenie chce otrzymać wartościowy grunt, który łatwo będzie można sprzedać.
W związku z tym takie kredyty są zwykle przyznawane dla działek budowlanych o dosyć oczywistych walorach, jak np. grunt przy drodze krajowej lub parcela w mieście. Mniej oczywiste inwestycje, jak mazurskie siedliska czy lasy na Podlasiu, łatwiej będzie kupić ze środków własnych lub kredytu gotówkowego.
Przeczytaj też: Fotowoltaika w gospodarstwie rolnym – ulgi dla rolników, OZE na wsi – zamów bezpłatną wycenę!
Inwestycja w ziemię 2022 – podsumowanie
Wieczna i powszechnie dostępna ziemia wypada skromnie na tle modnych i głośnych inwestycji. Z drugiej strony jej zakup wiąże się z wyjątkowo niskim ryzykiem na tle takich instrumentów jak kryptowaluty, dzieła sztuki czy condohotele, gdzie zmiennych jest zbyt dużo, by można było prognozować pewny zysk. Ale to nie jest jedyny plus inwestycji w ziemię. John Steinback napisał, że dla człowieka:
„kiedy ma ziemi tylko tyle, że może po niej chodzić, uprawiać własnymi rękami, (…) wtedy ta własna ziemia to on sam i przez to czuje się jakoś większy, bo przecież to własny kawałek gruntu. I niechby mu nawet nie bardzo się wiodło, to i tak czuje się pewniej. Tak to już jest.”
Przeczytaj też: Bezpieczny portfel inwestycyjny w 2023roku – dywersyfikacja na kruszce, obligacje czy inwestycja w siebie?
Być może to filozoficzne i trochę nietypowe wnioski jak na zakończenie tekstu o inwestycji w ziemię, ale warte rozważenia. Wiele projektów zawodowych i osobistych, z symbolicznym domem, drzewem i synem na czele, zależy w dużej mierze od posiadania własnej działki.
Ziemia to jednak dobra inwestycja nie tylko w wymiarze duchowym i symbolicznym, ale też materialnym. Nie jest przypadkiem, że w ciągu ostatniej dekady Bill Gates nabył 269 tys. akrów ziemi w USA i stał się tym samym największym posiadaczem gruntów rolnych w tym kraju. Gdy inni gonią za sezonowymi nowościami, warto spokojnie gromadzić ziemię – czy to na lepsze, czy na gorsze czasy.
Szybki wzrost cen działek.