Hipoteka kaucyjna – co to jest? Czym różni się od hipoteki zwykłej?

Hipoteka kaucyjna aż do 2011 była bardzo popularna, więc wiele osób z niej chętnie korzystało jako formy zabezpieczenia wierzytelności. Obecnie rzadko się po nią sięga, ale wcale nie przestała istnieć. Tego rodzaju hipoteki, jeśli zostały podjęte przed tym rokiem, wciąż obowiązują i są spłacane. Przeważnie brało się ją jako formę zabezpieczenia na kredyt hipoteczny. Jak jednak wygląda to dzisiaj? Jak wykreślić hipotekę kaucyjną? Jakiego rodzaju hipoteki są obecnie dostępne?

Hipoteka kaucyjna – co to jest?

Sama hipoteka jest prawem rzeczowym, jakie ustanawia się na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności. Jeśli będziemy kupować mieszkanie, informacja o hipotece powinna zostać zapisana w księdze wieczystej.

Oznacza to, że niezależnie od tego, kto jest obecnym właścicielem, wierzyciel może oczekiwać od niego spłaty należności. Ma też pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi. A zatem jeśli nie spłacimy zobowiązania w terminie, wierzyciel może starać się o przejęcie nieruchomości.

A jak wygląda to w przypadku hipoteki kaucyjnej? Działanie wyglądało dosyć podobnie. Była ona bowiem zabezpieczeniem dla kredytu hipotecznego, ale stosowano ją, gdy pełna kwota nie została jednoznacznie oznaczona. Ustalano ją tak, by określała maksymalną sumę, jaką można było się domagać.

Nowa ustawa o hipotece

Jednak od 20. lutego 2011 roku zostały wprowadzone pewne zmiany w prawie. Od tej pory nie istniało już rozróżnienie na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Została jedynie ta pierwsza określana od tej pory mianem hipoteki umownej. Od tej pory hipoteka kaucyjna nie była już możliwa do zaciągnięcia. Jednak istnieją wciąż jeszcze te, które zaciągnięto przed tą datą.

Czym różni się hipoteka kaucyjna od zwykłej?

Zanim doszło do nowelizacji, banki przeważnie korzystały z obu rodzaju hipotek. Chodziło bowiem o to, że zależnie od sytuacji można było udzielić jednej albo drugiej. W przypadku zwykłej chodziło o określoną odgórnie kwotę. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości wiedział dokładnie, jaką kwotę przyjdzie mu zapłacić.

Za to hipoteka kaucyjna była przyznawana, gdy trudno było jednoznacznie określić, jaka będzie wysokość kwoty kredytu. Szczególnie w kwestii odsetek.

Czy hipoteka kaucyjna i kredyt hipoteczny to to samo?

Wbrew pozorom nie powinno się używać tych dwóch terminów zamiennie, gdyż oznaczają one dwie różne kwestie. Hipoteka kaucyjna bowiem była zabezpieczeniem wierzytelności, np. kredytu hipotecznego.

A zatem, gdy zaciągamy kredyt hipoteczny online, musimy zgodzić się na pewną formę zabezpieczenia np. w postaci hipoteki. W takiej sytuacji, jeśli będziemy zaniedbywać regularne płacenie rat, bank ma prawo np. zająć dom. A hipoteka kaucyjna działała na podobnych zasadach.

Przeczytaj też: WIRON® – czym jest? Notowania nowego wskaźnika 2023

Przykłady zastosowania hipoteki kaucyjnej

Hipoteka kaucyjna była brana jako zabezpieczenie w wielu sytuacjach, nie tylko w przypadku kredytu hipotecznego. Dodatkowo dotyczyła:

• odszkodowań,
• weksli,
• czeków,
• alimentów,
• kredytów w obcej walucie.

Każda hipoteka kaucyjna powinna być odnotowana w księdze wieczystej. Należy wtedy określić dokładną kwotę. Dzięki temu wierzyciel mógł dochodzić swoich roszczeń. A sama hipoteka stawała się zabezpieczeniem wziętego kredytu.

Przeczytaj też: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe? Minimalny wkład

Warunki hipoteki kaucyjnej

Skoro już wiemy, co to jest hipoteka kaucyjna, to warto przejść do kolejnych kwestii. Jakie warunki należało spełnić, by zyskać hipotekę? Przede wszystkim istotna była wartość pieniężna, która zabezpiecza zobowiązanie i obciąża nieruchomość.

Dłużnik hipoteczny miał obowiązek zapłaty kwoty podstawy wierzytelności. Jednak nie zawsze musiała być egzekwowana przez wierzyciela.

Przeczytaj też: Ubezpieczenie kredytu gotówkowego i hipotecznego – jak z niego zrezygnować? Czy warto? Co ze zwrotem?

Czym jest hipoteka umowna?

Warto jeszcze pochylić się nad tym, czym konkretnie jest hipoteka umowna. Nie należy jej bowiem mylić z hipoteką kaucyjną, gdyż nie ma z nią zbyt wiele wspólnego.

Hipoteka umowna jest bowiem aktualnie stosowana przez banki. W związku z tym, można postarać się o zabezpieczenie hipoteczne, kiedy staramy się o otrzymanie kredytu mieszkaniowego. Sporządza się akt notarialny i z góry określa wszystkie kwoty.

Różnice między hipoteką umowną i kaucyjną przedstawiamy w poniższej tabeli:

Przeczytaj też: Nadpłata i wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto? Kalkulator online

Hipoteka kaucyjna a hipoteka przymusowa i łączna

Istnieje jeszcze pojęcie hipoteki przymusowej. W jej przypadku nie ma konieczności wyrażenia zgody przez właściciela nieruchomości, na której spoczywa obciążenie nieuregulowane zobowiązaniem. Do tego dochodzi np. poprzez wydanie decyzji przez sąd. Wiąże się ona z nieregulowanymi przez długi czas zaległościami podatkowymi. Konieczne jest umieszczenie odpowiedniego zapisu w księdze wieczystej.

Dawniej istniała hipoteka przymusowa zwykła i kaucyjna. Obecnie mówi się po prostu o hipotece przymusowej, która pozwala na zabezpieczenie głównej wierzytelności i dodatkowych kosztów.

Za to w przypadku hipoteki łącznej mamy do czynienia z zabezpieczeniem, które jest zaciągane przez nas na rzecz kilku różnych nieruchomości. W takiej sytuacji jeśli będziemy mieli problem ze spłatą zobowiązania, bank sam zdecyduje, z której nieruchomości będzie egzekwował spłatę.

Przeczytaj też: Ogłoszenie o sprzedaży mieszkania – jak napisać? Rola zdjęć i opisu nieruchomości

Hipoteka kaucyjna – wygaśnięcie i wykreślenie

Jeśli chodzi o hipotekę kaucyjną, musi ona być spłacana do momentu jej wygaśnięcia. A zatem konieczne jest spłacenie całej kwoty, jaka była związana z daną nieruchomością lub jaką sami wzięliśmy. Co ciekawe, nie może dojść do przedawnienia wierzytelności.

Można wykreślić hipoteki kaucyjnej z księgi wieczystej, ale konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku. To zadanie leży po stronie kredytobiorcy. Bank za to powinien z nim współpracować w tej kwestii. Można to zrobić po spłacie całego kredytu.